TAPU SICIL MÜDÜRLÜKLERINE BASVURUDA IZLENECEK YOL VE GEREKLI BELGELER
Tapu sicil müdürlüklerine islem yapmak isteyenler (satis,ipotek vb) bizzat veya tayin ettikleri vekilleri vasitasiyla yapacaklari islemin mahiyetini tapu sicil müdürlüklerine bildirirler.Tapu sicil müdürü ibraz edilen belgelerin eksiksiz oldugunu tespit ettikten sonra basvuru fisini düzenleyip tayin ettigi ilgili memurlara havale eder.
Ilgili memur tapu sicilinde müsbit evraki (kanitlayici belge) inceleyerek talebin karsilanmasinda yasal bir sakinca bulunmadigini tespit etmesinden sonra sözlü beyan edilen deger üzerinden tabu harcini hesaplayarak T.C Ziraat Bankasi’na yatirilmak üzere talep sahibine veya sahiplerine verir.Ayrica egitime katki payi ve döner sermaye makbuzunu (föy bedeli) tahsil eder.
Tapu harçlarinin yatirilip islemi yapan memura ibraz edilmesini takiben,hazirlanan tüm evraklar tapu sicil müdürü tarafindan kontrol edilir.Yapilan islemin niteligine göre resmi senet düzenlenmis ise (örnek-satis) düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve taleplerine uygun olup olmadigi,saticinin parasini alip almadigi sorulur.Isteklerine uygun oldugunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarinin oldugu yere Okudum ibaresini kendi el yazilari ile yazip imzalarlar.
Taraflar arasinda okuma yazma bilmeyenler varsa yanlarinda iki tanik getirilmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taniklar ve taraflar huzurunda ilgili memur tarafindan yüksek sesle okunur,isteklerine uygun olup olmadigi sorulur uygun oldugu söylendigi taktirde okuma yazma bilmeyen kisinin adinin üzerine Okundu ibaresi yazilip sahsin sol elin bas parmak izi veya mührü basilip sahitlere de tasdik ettirilip,imzalari alinir.
Gerekli Belgeler
1-Vergi kimlik numarasi
2-DASK (Dogal Afet Sigortasi)
3-Satilmasi istenilen tasinmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa tasinmazin ada,parsel numarasini belirtir belge,hiçbiri yok ise malikin sözlü beyani
4-Satici ve alicilarin fotografli nüfus cüzdanlari veya pasaportlari
5-Talep malikin temsilcisi den gelmiyor ise temsile iliskin belge ile temsilcinin fotografli nüfus cüzdani 1 adet vesikalik fotografi ve temsilcilerine ait belge (vekaletname) alicilar arasinda da bizzat isleme katilmayan var ise ayni belgeler gereklidir.
6-Saticinin bir alicinin iki adet son alti ay içinde çekilmis vesikalik fotografi
7-Satis bedelinin bir kismi için kanuni ipotek tesis edilecek ise saticinin ayrica bir fotografi
8-Satilacak gayrimenkul konut ise ve o konutta ikamet ediliyorsa Esin muafakati gereklidir.(Yeni Medeni Kanuna göre)
Islemin Mali Yönü
1.Her yil arttirilan emlak vergisi degerinden az olmamak üzere ve yeniden degerlenme oraninda eklenerek beyan edilen deger üzerinden alici ve satici ayri binde 15 oraninda tapu harci öder.
2.Tasinmazin satici tarafindan varsa veraset ve intikal vergisi ilisigi kesilir.
3.Belirlenen tarifeye göre,egitime katki payi,döner sermaye ve özel islem vergisi tahsil edilir.
TASINMAZ MALLARIN MIRAS YOLUYLA INTIKAL ISLEMLERI
Istirak halinde mülkiyet (hisse belirtilmeden) esasina göre tescil istenenlerde;
1.Intikali istenen tasinmaz mal veya mallarin tapu senedi yoksa tasinmaz malin ada ve parsel numaralarini belirtir belge yada yoksa sözlü beyani.
2.Intikal isteginde bulunan mirasçi veya yetkili temsilcisinin fotografli nüfus cüzdani.
3.Intikal istegi temsilci tarafindan geliyor ise temsile iliskin belge.
4.Veraset belgesinin asli veya noter onayli örnegi.
5.Talepte bulunan mirasçi veya mirasçilarin tasinmaz mal sayisi kadar vesikalik fotograflari.
Müsterek Mülkiyet (hisse) Esasina Göre Tescil
Gerekli Belgeler
1.Intikali istenen tasinmaz mal veya mallarin tapu senedi yoksa tasinmaz malin ada ve parsel numaralarini belirtir belge oda yoksa sözlü beyan 2.Intikal isteginde bulunan mirasçi veya yetkili temsilcinin fotografli nüfus cüzdani veya pasaportlari.
3.Intikal istegi temsilci tarafindan geliyor ise temsile iliskin belde.
4.Medeni kanun içerisindeki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden sonraki ölümlerde)veraset belgesinin asli veya noter tasdikli örnegi.
5.Medeni kanundan önceki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden önceki ölümlerden)mahalle veya köy ihtiyar heyetince düzenlenen ilmühaber veya veraset belgesinin asli.
6.Talepte bulunan mirasçi veya mirasçilarin tasinmaz mal sayisi kadar vesikalik fotograflari.
Islemin Mali Yönü
1.Intikali istenen tasinmaz mallarin genel beyan döneminde beyan edilen degerine,yeniden degerlenme oraninda eklenerek ilgililerce beyan edilen degerin üzerinden binde 3,6 oraninda tapu harci,intikali isteyenlerce ödenir.
2.Döner sermaye isletmesince belirlenen tarife göre ücret ve egitime katki payi tahsil edilir.
AKITLI VE AKITSIZ ISLEMLERDE TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER
1.Taraflardan biri veya bir kaçi imza atmasini bilmiyorsa
2.Taraflardan biri veya bir kaçi okuma yazma bilmiyorsa
3.Taraflardan biri veya bir kaçi sagir, kör veya dilsiz ise
4.Taraflarin kimliginden kuskuya düsülmüs ise
5.Ölünceye kadar bakma akitlerinde
6.Kanunlarin öngördügü islemlerde iki tanik bulundurulur.
Islemin yapildigi dairede çalisanlar taniklik yapmazlar.
Tanik ve tercüman gerektiren hallerde tanik ve tercümanin okuma yazma bilmesi gerekir.
Temyiz kudretine sahip ve resit olmasi gerekir.
TAPU ISLEMLERINDE YAS VE AKLI MELEKELERI NEDENIYLE DOKTOR RAPORU ISTENMESI
Tapu Sicil Tüzügünün 14.maddesi der ki, istemde bulunanlarin Medeni Haklari kullanma ehliyetinin olup olmadigi tapu sicil müdürü tarafindan arastirilir.Islemde bulunanlarin Medeni Haklarini kullanma konusunda kuskuya düsülürse Tapu Sicil Müdürü hükümet tabipliginden doktor raporu isteyebilir.Böyle bir durumda islemi yapip yapmama yetki ve sorumlulugu Tapu Sicil Müdürüne verilmistir.
Yas konusunda ise,belli yasta olan insanlarin Medeni Haklarini kullanma ehliyetini kaybedip, kaybetmedigi konusunda tapu sicil müdürünün kanaati önemlidir.
SIRKETLERIN TAPU ISLEMLERI
Ticaret sirketleri Kolektif,Komandit,Limitet,Anonim ve Kooperatif den meydana gelir.Ticaret sirketleri tüzel kisilige sahip olup,sirket sözlesmesinde yazili isletme konusu kapsaminda kalmak sartiyla bütün haklari iktisap edebilirler.
Ancak,adi sirketler tüzel kisilige sahip olamadigindan adi sirket adina tapu islemleri ve tescil yapamazlar.
Ticaret sirketlerinin sözlesmelerinde Gayrimenkul Tasarrufuna izinlidir ibaresi olmalidir.Islem yapacak sirket yetkileri Ticaret sicil memurlarindan alacaklari bir belge ile yetkili ve temsilcilerinin kimler oldugunu ispat etmek zorundadirlar.
Ticaret Sicil Memurlarindan alinan bu yetki ve temsil belgesinin yeni tarihli olmasinda fayda vardir.
Ticaret sicil nizamnamesinin 104.maddesinde,bir unvanin,bir isletmenin tescili halinde ilgiliye sicil tasdiknamesi verilecegi ve bu tasdiknamede (Yetki Belgesinde)isletmenin unvani, yaptigi isler ve isletmenin temsilcilerinin belirtilmis olacagi ve bu belgenin bir yil süre ile geçerli oldugu ifade edilmektedir.
Islem Için Gerekli Belgeler
1.Vergi numarasi
2.Imza sirküleri
3.Ticaret sicil memurlugundan alinan yetki ve temsil belgesi
Tapu Yabanci gerçek kisilerin Türkiye’de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 Sayili Tapu Kanunun 35. Maddesi ile düzenlenmistir.
KARSILIKLILIK (MÜTEKABILIYET)
Kanununun 35. Maddesi,yabanci gerçek kisilerin ülkemizde gayrimenkul mal satin almalarini,miras veya diger yollarla gayrimenkul mal edinmelerine karsililik (Mütekabiliyet)
olmak ve kanunla getirilmis olan kisitlayici hükümlere uymak kosuluna baglanmistir.
Bir yabanci ülke vatandasinin ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi,Türk vatandasinin da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak taninmis olmasina ve bu hakkinda fiilen uygulanabilmesine baglidir.
Halihazir Uygulamalari Esas Alan Ülkeler
Federal Almanya Cumhuriyeti,Irlanda,Ispanya,Italya ,Kanada,Kuzey Kibris Türk Cumhuriyeti Amerika Birlesik Devletleri,Arjantin,Avusturalya,Barba-dos,Belçika,Brezilya,Dominik Cumhuriyeti,Elsalvador,Fransa,Goban,
Guatemale,Hollanda,Ingiltere,Kolonbiya,Lüksemburg,Malavi,Misir Arap Cumhuriyeti,Norveç,Orta Afrika Cumhuriyeti,Panama,Peru,Somali,Sili,
Tanzanya,Venezuella ve Israil uyruklu gerçek kisilerin gayrimenkul edinmeleri serbest durumdadir.
YABANCI TÜZEL KISILERIN TÜRKIYEDE GAYRIMENKUL MAL EDINMELERI
a.6224 Sayili Yabanci Sermayeyi Tesvik Kanunun 10.maddesinde,Yeterli sermaye ve tesebbüslere taninan bütün haklar,muafiyetler ve kolayliklardan,ayni sahalarda çalisan yabanci sermaye ve tesebbüslerde ayni sartlar dahilinde istifade ederler,hükmüyle yabanci sermayeli sirketlere Türkiye’de gayrimenkul ve haklar edinme yetkisi verilmistir.
b.2634 Sayili Turizm Tesvik Kanunun 8/E maddesi uyarinca,turizm bölge ve merkezlerinde,turizm sektöründe faaliyette bulunmak üzere ticari isletme kuracak yabanci tüzel kisilerin,belirtilen yerlerde gayrimenkul edinmelerinde,Tapu kanununun 35 ve Köy Kanununun 87.Maddelerinde yer alan kosul ve sinirlamalardan Bakanlar Kurulu Karari ile istisna edebilirler.Ayrica,Turizm alan ve merkezlerinde kalan ve Turizm Bakanligina tahsis edilen gayrimenkul mallari,Kanunun 8/D Maddesi uyarinca,turizm yatirim belgesine sahip yabanci uyruklu gerçek ve tüzel kisilere kiralamaya,tahsis etmeye,bu gayrimenkul mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakki tesisine Turizm Bakanligi yetkili bulunmaktadir.
c.3182 Sayili Bakanlar Konunu hükümlerine göre,Bakanlar Kurulu Karariyla Türkiye’de sube açan yabanci bankalarin bankacilik islerini yürütmek için zorunlu bulunan gayrimenkul mallari edinmeleri mümkündür.
d.1702 Sayili Kanunla degistirilen sekliyle 6326 Sayili Petrol Kanunu,yabanci tüzel kisilerin ülkemizde isletme sahasi olarak arazi edinebilmelerine izin verilmektedir.
TRAMPA
Para araciligi almaksizin bir malin dolaysiz olarak bir baska mal ile degistirilebilmesidir.Trampada satim ülkeleri tatbik olunur.Trampa islemini gerçeklestireceklerden herbiri vermeyi taahhüt ettikleri seye nazaran satici ve kendisine verilmesi taahhüt olunan seye göre alici hükmünde tutulur.Degistirilecek mallarin degerleri malikleri tarafindan belirlenir.Ancak trampa edilecek mallarin esitlik ve denge unsurlarini tasimasi eger bu mümkün olmuyorsa aradaki fark parayla kapatilir.
Trampa sözlesmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek yapilir.Sufanin kullanilmasini engellemek için yapilan trampalarda trampasi yapilan mallarin esitligi (denkligi)önemlidir.
GEREKLI BELGELER
1-Trampasi yapilacak mallarin tapu senetleri yok ise ada parsel numarasini gösterir belge malikin sözlü beyani
2-Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotografli nüfus cüzdanlari veya pasaportlari
3-Trampa yapanlarin ikiser adet fotograflari
4-Akitte taraflarin biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile iliskin belge
ISLEMIN MALI YÖNÜ
1-Beyan edilen emlak vergisi degerinden az olmamak üzere ve yeniden degerleme orani da uygulanarak degerin binde 15 oraninda harç her iki taraftan da ayri ayri tahsil edilir.
2-Tasinmaz mallarin var ise veraset intikal vergisi ilisigi kestirilir.
3-Döner sermaye isletmesince belirlenen tarife bedeli ve egitime katki payi tahsil edilir.
IPOTEK
Halen mevcut veya ileride meydana gelecek,yahut meydana gelmesi muhtemel olan herhangi bir alacagin güvence altina alinmasi için bir tasinmazin teminat verilmesi islemidir.Sinirli bir ayni haktir.Ipotekli tasinmaz malin baskasina devri mümkündür.Üzerinde ipotek olan tasinmazin devri için ipotek alacaklisinin iznine gerek yoktur.
Ipotek talep üzerine süresi,miktari,faizi ve ipotek derecesi belirtilerek tapu sicil müdürlügünde resmi senet düzenlenerek yapilan islemdir.Satislarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1 derece)önemlidir.
M.K 785 Maddesi:Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecenin ifade ettigi kuvvetle teminat teskil eder.
Dereceden birinin bosalmasi halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek bosalan dereceye geçmez.
*Bankalarca veya kamu kurum kuruluslarinca verilen kredilere karsilik teminat verilen tasinmazlarin ipotek islemlerinde resmi senet düzenlenmez.
Müsterek mülkiyete konu olan bir tasinmaz malin paydaslari kendi paylarini ipotek verebilirler.
IPOTEK ISLEMI IÇIN GEREKLI BELGELER
1.Tasinmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numaralarini gösterir belge
2.Alacakli ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotograflari nüfus cüzdanlari
3.Alacaklinin iki,borçlunun bir adet vesikalik fotografi
4.Taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edecek ise temsil belgesi
ISLEMIN MALI YÖNÜ
Akdin icrasindan önce ipotekle temin edilen miktari üzerinden binde 3,6 tapu harci ayrica damga vergisi kanununa tabi olarak binde 7,5 damga vergisi ipotek borçlusundan tahsil edilir.
M.K 623 Maddesinin 3 fikrasi gayrimenkulun hissedarindan herbiri kendine ait hissesinin temlik ve terkin edebilecegi alacaklarinda bu hisseyi haczettirebilecekleri hükmünü bu sebeple üzerine ipotek tesis edilmis hissenin ipoteginin icra takibiyle paraya çevrilmesi isleminde,sadece icra takibine konu olan ipotek konulmus hissenin cebri müzayedelerde sufa (öncelikli alim)hakki dogmamaktadir.
Bu tip satislarda gayrimenkulun diger hissedarlarin bilmesine ve bu hissedarlara tebligat yapilmasina gerek yoktur.
YABANCI PARA ÜZERINDEN IPOTEK TESISI
23/Mart/2002 tarih,24704 Sayili Resmi Gazetede yayinlanan Bakanlar Kurulunun 2002/3813 Sayili Karari ile,yurt içinde veya yurt disinda faaliyette bulunan kredi kuruluslarinca yabanci para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altina almak için tasinmaz mallar üzerine yabanci para cinsinden kurulacak rehin haklarinin,T.C Merkez Bankasinca alim ve satim konusu yapilan döviz cinsleri üzerinden kurulabilecegi belirtilmistir.
Bu durumda,Yurt içinde ve yurt disinda faaliyette bulunan kredi kuruluslarinca yabanci para üzerinden veya yabanci para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altina almak için tasinmaz mallar üzerine yabanci para cinsinden kurulacak rehin haklarinin,her gün Resmi Gazetede yayinlanan ve T.C Merkez Bankasinca alim-satimi yapilan döviz cinsleri üzerinden yapilmasi gerekmektedir.
TAPU ISLEMLERI IÇIN VERGI NUMARASI ALINMASI
Gayrimenkul alan satan ve lehine ipotek tesis edilenler ile bina insa ettirip tapuya tescil ettiren ve tüzel kisilerden vergi usul kanunu genel tebligi çerçevesinde 01.05.1998 tarihinden itibaren numarasini ibraz etmeleri istenmektedir.Bu nedenle islemlere taraf olacak gerçek ve tüzel kisilerden vergi numarasi bulunmayanlar islem yapmayacaklardir.Bu islemlerde taraflarin herbirinin ikiden fazla olmasi halinde hisse nispeti en yüksek olan ikiser kisiden vergi numarasi istenecektir.
Islemlere taraf olan geçek kisiler nüfus cüzdaninin asli veya onayli örnegi ile herhangi bir vergi dairesine basvurmalari halinde vergi kimlik karti alacaklardir.
Küçükler ve kisitlilar için veli,vasi ve kayyimlar adina vergi numarasi alinmasi gereklidir.Türkiye Cumhuriyeti uyrugunda bulunmayan kisilerin tapudaki islemlere taraf olmalari halinde bu kisilerden vergi kimlik numarasi istenmektedir.
Tüzel Kisiler Adina Vergi kimlik Numarasi Almak Için
Maliye Bakanliginin son yazilari ile,tapu islemlerinde T.K.G. Müdürlügünün 17.4.1998 Tarih 1541-1998/3 Sayili genelgeleri ile (Sirket yetkili temsilcisinin vergi kimlik numarasi aranmadan) tüzel kisiligin (sirketin) vergi kimlik numarasi kullanilarak islemler yapilabilecektir.
Irtifak hakki,bir gayrimenkul üzerine diger bir gayrimenkul veya kisi lehine tesis edilen kullanma ve yararlanma hakkidir.
Irtifak hakkinin kurulmasi için resmi senet düzenlenerek tapu siciline tescil yapilmasi zorunludur.
Irtifak haklarinin bir tasinmaz aleyhine baska bir tasinmaz lehine kurulan irtifak hakkina Arzi Irtifak Hakki (Tasinmaz Irtifaki) denir.
Bir sahis (Gerçek Kisi/Tüzel Kisi) lehine kurulan irtifak hakkinda Sahsi Irtifak Hakki denir.Bir tasinmaz lehine kurulan (Arzi) irtifak haklari devredilebilir ve miras yoluyla intikal haklarinin devredilmesi veya mirasçilara geçmesi mümkün degildir.
INTIFA HAKKI
Kullanma Yararlanma Hakki
M.K.:717Maddesi:Intifa hakki menkul ve gayrimenkul ler ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir.Üzerine tesis oldugu tasinmazdan istifade etme hakkini verir.Tapu siciline tescil ile meydana gelir.
Intifa hakki bir baskasina ait tasinir ve tasinmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine genis kullanma,yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktir.Ayni zamanda tasinmazin semerelerinden de (Kira geliri gibi) yararlanma hakkini içerir.
Intifa hakki devredilmez ve miras yoluyla geçmez.Gerçek kisi hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur.Ancak bu hak yüz seneden fazla olamaz.
Intifa hakki sahibi, mali oldugu gibi korumaya,bakim ve onarimlarini yapmaya yükümlüdür.Intifa hakki bir bedel karsiliginda veya bedelsiz olarak kurulabilir.
GEREKLI BELGELER
1.Intifa hakki tesis edilecek tasinmazin varsa tapu senedi,
2.Intifa hakki tesisini isteyen taraflarin veya yetkili temsilcilerinin fotografli nüfus cüzdanlari ve temsile iliskin belge,
3.Taraflarin son alti ay içinde çekilmis vesikalik fotograflari,
4.Intifa hakki mahkeme karari ile tesis edilecekse kesinlesmis mahkeme karari.
ISLEMIN MALI YÖNÜ
1.Intifa hakki bedelsiz olarak kurulacaksa:Lehine intifa hakki tesis edilen emlak degeri üzerinden binde 54 oraninda tapu harci ödeyecektir.
2.Intifa hakki bedelli tesis edilecekse:Lehine intifa hakki tesis edilen emlak vergisi degeri üzerinden binde 15 oraninda tapu harci ödeyecektir.
Ancak tapu harçlarinin hesaplanmasinda emlak vergisi beyan degerinin 2/3 intifa-1/3 kuru mülkiyet olarak kabul edilir ve tapu harçlari intifaya tekabül eden degerden binde 15 oraninda tapu harci tahsil edilir.
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDI
Kaydi Hayat (Yasam boyu)Bakma Sözlesmesi:Tasinmaz mal sahibinin tasinmaz malini kendisine veya bir baska kisiye ölünceye kadar bakmak ve onu görüp gözetmek ve ihtiyaçlarini (koruma) karsilamak amaciyla bir baska kisiye tasinmaz malinin mülkiyetini devretmesi islemidir.Ölünceye kadar bakma akdi için tapu sicil müdürlükleri,Sulh Hukuk Hakimligi ve noterler yetkili kilinmistir.
Kari,Koca arasinda yapilan ölünceye kadar bakma akdi sözlesmesi geçerli sayilmamaktadir.
HIBE(BAGIS)
Bagislama hayatta olan kimseler arasinda mülkiyetin tamamini veya bir kismini hiçbir ivaz (karsilik gözetmeden) devredildigi tasarruftur.
Bagis yapan kisi tapu siciline koydugu serhle bagislandigi kimsenin kendisinden önce vefati halinde bagislandigi mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme hakkina sahiptir.(Rucu sarti ile bagis)
Bagislayan ve bagislananin temyiz kudretine sahip ve ayni zamanda resit olmalari gerekir.
BAGISTAN RUCU EDILEREK TASINMAZIN GERI DÖNMESI
Rücu (vazgeçebilme)sartiyla bagis mümkündür.Rücu sartiyla bagista tasinmaz malin mülkiyeti bagisi kabul eden kimse adina tescil edilmekle beraber,serhler sütununa rücu sartinin varligi isaret edilir(BK.242,TST.55).
Buradaki rücu sarti sadece bir tek sart olabilir.Oda bagisi kabul edenin bagislayandan önce ölmesi halinde tasinmazin bagislayana geri dönecegi sartidir.Bunun disinda bir sartla tasinmaz geri dönmez (TST.11).Ancak bir tüzel kisi lehine rücu sartli bagis yapilmis olup da tüzel kisilik son bulursa bu da bir bagistan dönüs (vazgeçme) sebebidir.
Rücu sarti gerçeklesirse,yani lehine bagis yapilan kimse bagis yapmadan önce ölürse,lehine rücu sarti bulunan kimse (eski malik) tasinmaz malin kendi adina yeniden tescilini isteyebilir.
Bunun için mahkemeye basvurulmasina gerek yoktur.Nüfus kayit örnegi veya bir veraset senedi ile bu ölümü kanitlayarak tapu sicil müdürlügünden istemde bulunursa,tasinmazin mülkiyeti rücu eder.Bunun için tasinmazin halen ölen bagis lehtarinin adinda kayitli olmasi sart degildir.Tasinmazin bir baskasina devredilmis olsa dahi üzerinde bazi haklar kurulmus olsa dahi mülkiyet bagistan rücu eden adina tescil edilir.Zira bu tasinmazi devir alanlar veya hak edinmis kimseler rücu sartini serhler sütununda görerek ve kabullenerek devir almis veya hak edinmislerdir.Bu nedenle bu haklarin tümünün terkini gerekir.
ZILYETLIK
Tasinmaz üzerinde fiilen tasarruf sahibi olan kimse o tasinmazin zilyedidir.Gayrimenkulun kullanimi ile tüm hak ve menfaatler zilyede aittir.
Bir tasinmazin malik sifati ile zilyedi olanlar o tasinmazin aslen zilyetleri digerleri feran zilyetleridir.
KAYNAK HAKKI
Kaynak hakki,hak sahibine,bir baskasinin arazisindeki kaynagin sularini almak ve kendi arazisine akitmak (kullanmak) yetkisi veren bir irtifak hakkidir.
Aksine sözlesme olmadikça kaynak hakki baskasina devredilebilir ve mirasçilara intikal edebilir.Kaynak hakki bagimsiz ve sürekli nitelik tasiyorsa,tapu sicilinde ayri bir sayfaya tasinmaz mal gibi kayit (tescil)edilebilir.
VEFA HAKKI
Vefa hakki saticiya sattigi tasinmazin bedel karsiliginda ve tek tarafli irade ile geri alma hakkini verir.Satici vefa sözlesmesine dayanarak sözlesmede belirtilen sürenin sonunda sattigi tasinmazini geri alabilir.Vefa hakki sahibi hakkini kullanacagi zaman ödeyecegi bedel sözlesmede belirtilmemis ise ilk satistaki bedel üzerinden ödeme yapar.Vefa hakki sahibi satista kalan bir bakiye var ise bunu güvence olarak kullanilabilir(ipotek gibi).Bu sözlesmede satici lehine bir güvence vardir.Bu güvence tapu kütügüne serh verilmekle ayni hak kazanilir.Kanun bu hakki en fazla on sene sakli tutmaktadir.
GEÇIT HAKKI
Geçit hakki, anayola çikmak için yeterli yolu ve baglantisi olmayan tasinmaz maliklerinin, tam degerini ödemek kaydiyla baskasinin arazisinden uygun bir yerin kendisine tahsisini isteme hakkidir.
Bu hak,bir sahis veya tasinmaz lehine kurulabilir.Sahis, gerçek veya tüzel kisi olabilir.
ISTIRA HAKKI
Bir tasinmaz mali önceden tespit edilmis belli bir bedel üzerinden satin almasini saglayan sahsi bir haktir.Istira hakkinin resmi sekilde sözlesme ile yapilmasi sarttir.
Serh verilen istira hakki üçüncü sahislara karsi kullanilir.Bu hak tapu siciline serh verildigi tarihten itibaren on yil geçerli olur.
ÜST HAKKI
Baskasina ait tasinmazin üzerinde veya altinda yapi yapma veya yapilmis yapiyi alikoyma yetkisi veren bir haktir.Sözlesmede aksi kararlastirilmamissa devredilebilir, mirasçilara intikal eder.Üst hakki tapuda resmi senet düzenlenerek hak kazanilir.Yüz seneden fazla kurulamaz en az yirmi yil içinde tesis edilmis üst hakki sürekli nitelikte sayilir.
SUFA HAKKI(Ön Alim Hakki)
Hisseli mülklerin satisindan ayni mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarlarin öncelikli satin alma hakkidir.
Hissedarlik meydana geldikten sonra hissedarlardan herbiri kendi payini üçüncü bir kisiye sattiklari takdirde öteki hissedarlar yararina sufa hakki dogar.Sufa hakkindan feragat edilir,Bunun resmi sekilde yapilip tapuya tescil edilmesi gereklidir.(satin alma hakkini kullanmamak)
Paydaslar arasinda sufa hakki kullanilmaz.Taksimi yapilmis veya kat mülkiyetine geçilmis danismanlarda suf’a hakki kullanilmaz.
Iki Çesit Sufa Vardir:
1-Sözlesmeden dogan sufa hakki
2-Kanuni sufa hakki (Tapuya serh edilmez)
Sufa haklarinin kullanilmasi diger hissedarlar tarafindan satisin yapildigini ögrendikleri tarih den itibaren bir ay,ögrenilmemesi durumunda on yildir.Bu sürelerin geçirilmesi hak düsürücüdür.
KAT IRTIFAKI VE KURULMASI
KAT IRTIFAKI VE KURULMASI
Bir arsa üzerinde henüz yapilmakta olan veya ileride yapilacak veya birden çok yapinin ileride kat mülkiyetine esas teskil etmek üzere bagimsiz bölümleri için arsanin maliki veya ortak malikleri tarafindan kanun hükümlerine göre kurulan irtifak haklarina kat irtifaki denir.
Kat irtifaki tapu sicil müdürlügünde resmi senet düzenlenmesi ile dogar.
Kurulmasi Için Gerekli Belgeler
1.Dilekçe:Gayrimenkulun bütün bagimsiz bölümlerinin ayri degerler ile orantili olarak ayrilan arsa paylarini gösterir tasinmazin maliki veya maliklerinin herbiri tarafindan imzalanmis dilekçe (Istenildiginde bu dilekçe tapu görevlilerine yazilir).
2.Genel insaat projesi:Mimar veya mühendis tarafindan yapilmis ve dogrulugu belediyece tasdik edilmis onaylanmis olmalidir.(Belediye sinirlari disinda bu tasdik Bayindirlik ve Iskan Müdürlükleri’nce yazilir).
3.Yönetim plani:Tasinmazin yönetimini düzenleyen her sayfasi bütün maliklerce imzalanmis olmali.
Vaziyet plani:
4-Arsa üzerindeki binanin veya birden fazla yapinin (blok veya ayri ) arsa içindeki konumunu özel yol, yesil alan,spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açikça gösteren plandir.Belediyece tasdikli olmasi gerekir.Genel insaat projesinde vaziyet plani var ise ayrica vaziyet plani ibrazina gerek yoktur.
Liste:
5-Her bagimsiz bölümün arsa payini kat fotograflari
Hiçbir harca ve vergiye tabi degildir.,daire,dükkan is bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunlarin birden baslayarak sira ile giden numaralarinin yer aldigi tasinmazin maliki veya maliklerince imzalanmis noterlikçe onaylanmis liste
6-Maliklerin,veya yetkili temsilcilerin fotografli nüfus cüzdani
7-Maliklerin ikiser adet vesikalik
Kat Irtifaki Kurulmasi Için Dilekçe Örnegi
Tapu Sicil Müdürlügüne
Hissedari bulundugumuz tapu ...........................ili...........................ilçesi ....................mahallesi
Sokak ..........ada ve .............parsel sayili arsa üzerinde kagir bir apartman yapacagiz proje geregince ......zemin ile .......normal kat ..........dükkandan meydana gelecek ...........daireli apartmana ait belgeler ekte sunulmustur.
Buna göre kat irtifakinin kurulmasini saygimizla dileriz.
Tarih
Talepte bulunan bagimsiz bölüm maliklerinin
Adlari,soyadlari yazilip imzalanir.
KAT MÜLKIYETI VE KURULMASI
Tamamlanmis bir yapinin kat,daire,is bürosu,dükkan,depo vb .gibi bölümlerinden ayri ayri ve basli basina kullanmaya uygun olanlari üzerinde tasinmazin maliki veya ortak malikleri tarafindan kanun mülkiyet hakkina kat mülkiyeti bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.
Kat mülkiyeti resmi senetle tapu siciline tescil ile dogar.
Kurulmasi Için Gerekli Belgeler
Yapisiz iken yapili hale getirmeye yönelik cins degisikligi için Harçlar Kanununa ekli (4)Sayili Tarifenin 13/a pozisyonu uyarinca binde 15 oranindaki harcin vergi dairesince tahsili gerekir ve vergi dairesinden bu yazinin alinmasi gerekir.
1-Dilekçe:Gayrimenkulun bütün bagimsiz bölümlerinin ayri ayri degerleri ve bu degerler ile orantili olarak ayrilan arsa paylarini gösterir tasinmazin maliki veya maliklerinin her biri tarafindan imzalanmis dilekçe(istenildiginde bu dilekçe tapu sicil görevlilerine yazilir.)
2-Genel Insaat Projesi:Mimar veya mühendis tarafindan yapilmis ve dogrulugu belediyece tasdik edilmis onaylanmis olmalidir.(Belediye sinirlari disinda bu tasdik Bayindirlik ve Iskan
Müdürlüklerince yapilir)
Katlar ayni olsa dahi her katin arsa üzerinde birden fazla insa edilen yapilarin her birinin projede verilmesi zorunludur.
3-Yapili kullanma izin belgesi (iskan raporu)
4-Yönetim plani:Tasinmazin yönetimini düzenleyen her sayfasi bütün maliklerce imzalanmis olmali.
5-Vaziyet Plani:Arsa üzerinde arsa, üzerindeki binanin veya birden fazla yapinin (blok ve ayri) arsa içindeki konumunu özel yol, yesil alan spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açikça görülen planidir.Belediyece tasdikli olmasi gerekir,genel insaat projesinde vaziyet plani var ise ayrica plani ibrazina gerek yoktur.
6-Fotograf:Ana tasinmazin ön,arka ve yan cepheleri gösterir en az 13-18cm büyüklügünde ve belediyece tasdik edilmis olmali
7-Liste:Her bagimsiz bölümün arsa payini kat,daire,dükkan is bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunlarin birden baslayarak sira ile giden numaralarinin yer aldigi tasinmazin maliki veya maliklerince imzalanmis noterlikçe onaylanmis liste
8-Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotografli nüfus cüzdani
9-Maliklerin ikiser adet vesikalik fotograflari
10-Kat irtifaklarindan kat mülkiyetine geçiste sadece 4-5-8 ve 9.maddelerdeki belgeler ibraz edilir.Diger belgeler kat irtifakina geçiste alindigindan yeniden verilmesine gerek yoktur.
Hiçbir harca ve vergiye tabi degildir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasi Için Dilekçe Örnegi
Tapu Sicil Müdürlügüne
Hissedari oldugumuz ve gerekli belgeleri ekte sunulan tapuda ......................ili.................ilçesi .......................mahallesi .................sokakta ...........ada ve ..........parselde ............sayida kayitli arsamizin üzerinde bulunan .........zemin ile ......... normal katli olup ......dükkan ve .....bagimsiz bölümden meydana gelen tamami kagir kapi numarali apartmanimizin
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesini istiyoruz. Gerekli islemlerin yapilmasini saygilarimizla dileriz.
Tarih
Talepte bulunan bagimsiz bölüm maliklerin
Ad,soyadi,adresleri yazilarak imzalanir.
YÖNETIM PLANI
Bütün bagimsiz bölüm malikleri baglayan kanunlara aykiri olmamak kaydiyla gayrimenkulun özelliklerine göre düzenlenen ana gayrimenkulun yönetim seklini kullanma maksat ve tarzini belirleyen kat maliklerince onay ve kabul görülmüs sözlesmedir.
-Yönetim plani kanunun emredici hükümlerine aykiri olmamalidir.Aksi halde geçersiz adledilir.
-Yönetim plani konsa bile ortak yerlerin kullanimi bir kat malikine birakilamaz
-Tüm bagimsiz bölüm maliklerinin rizasi olmadan mutfak balkonu mutfaga katilmaz.
-Dogalgazli kombi sistemli arsa paylari %50 nin üzerinde sayi ve arsa payi çoklugu ile karar alinir.
Örnegin:
20 bagimsiz bölüm malikinin oldugu bir tasinmazda 11 bagimsiz bölüm malikinin rizasi ile kabul edilir.Ancak merkezi isinma sistemi korunarak dogalgaz kullanimina geçilmis ise yeniden ferdi isinmaya geçilmesine dair karar alinmasi için kat maliklerinin onay birliligi gereklidir.
Ortasinda kat bulunan teras,çati katinin bir bölümü durumundadir,binanin ortaklasa yararlanilan yerlerinden sayilmaz.Bu durumda terastan yalniz terasta ikamet eden kat maliki yararlanabilir ve diger bagimsiz bölüm maliklerinin faydalanmasi önlenebilir.
Ayni kisi adina kayitli bagimsiz bölümlerden birine resmi sekilde baglanabilir.
Burada önemli olan her iki bagimsiz bölümde ayni kisiye ait olmasi gerekir.
............APATMANI YÖNETIM PLANI
Genel Hükümler
1-.Kat mülkiyetine çevrilmis olan ........................ili ....................ilçesi ....................mahallesi ..........ada ...........parselde kayitli ..........kapi numarali ana gayrimenkul is bu yöntemin planina göre yönetilir.
2.Ana gayrimenkul 2 dükkan 8 normal daire toplam 10 bagimsiz bölümden mütesekkil olup dükkanlar isyeri,magaza daireler konut olarak kullanilacaktir.Konut olan bagimsiz bölümler baska hiçbir amaç için kullanilamaz.
3.Bagimsiz bölümlere ait eklentiler disinda ortak kisimlar ve eklentilerin masraflari,tasarruf haklari bagimsiz bölüm maliklerinin tamamina aittir.
4.Yönetim plani ve bu yönetim planinda yapilacak degisikler ve tadiller kat maliklerini ve onlarin mirasçilarini, bagimsiz bölümleri sonradan satis veya herhangi bir yolla iktisap edenleri ve edecek olanlari,bagimsiz bölümden devamli bir sekilde faydalananlari baglar.
5.Yönetim planinin kismen veya tamamen degistirilmesi için kat malikleri kurulunun beste dördünün oyu ve onayi gerekir.
6.Bu yönetim planinda hüküm bulunmayan hallerde 634 Sayili Medeni Kanun hükümleri ve genel hükümler uygulanir.
YÖNETIM ORGANLARI
7-Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca,bu yönetim plani dahilinde verilen kararlarla yönetilir.Kat malikleri kurulu arsa payi ne olursa olsun tüm bagimsiz bölüm maliklerinden meydana gelir.
8-Ana gayrimenkulun yönetilmesinden ve kullanilmasindan dogacak her türlü ihtilaf bu kurulca çözülüp karara baglanir.
TOPLANTI
9-Kat malikleri her takvim yilinin Ocak ayinin olagan toplantisini yapar.Toplantinin günü saati,yeri ve toplanti gündemi yönetici tarafindan belirtilerek toplantiya çagri yapilir.Çagrinin toplanti tarihinden bir hafta önce yapilmasi gerekir.Çagrinin taahhütlü bir mektupla veya imza karsiliginda verilecek bir yaziyla yapilmasi gerekmektedir.
10-Lüzumu halinde yönetici,denetici veya kat maliklerinin 1/3 nün yazili çagrisi üzerine olaganüstü toplanti yapilabilir.
Toplantinin amaci ve sebebi yazili olarak en az bir hafta önceden kat maliklerine taahhütlü bir mektup veya imza karsiliginda verilecek bir yaziyla kat maliklerini olaganüstü toplantiya davet edilirler.Olaganüstü toplantilarda olagan toplantilar için geçerli olan oylama usulü geçerlidir.
11-Ilk çagrida çogunluk saglanmaz ise ikinci toplantinin günü,yeri ve saati ayrica belirlenir.Ikinci toplantida çogunluk aranmaz.
12-Kat Malikleri Kurulu sayi ve arsa payi bakimindan yaridan fazla çogunlukta toplanir.Toplanti belirlenen günde açilir,gündeme madde ilavesi üyelerin 1/3 olumlu oyuyla gündeme alinir ve görüsülür.
13-Kat Malikleri Kurulunda her bagimsiz bölümün maliki veya temsilcisi bir oy hakkina sahiptir.Malik birden çok bagimsiz bölüm sahibi ise her bagimsiz bölüm için bir oy hakki vardir.Ancak sahih oldugu oy sayisi tüm oylarin 3/1 ‘inden çok olamaz bu sart vekaleten verilecek oylar içinde ayni orandadir.
14-Kararlar, sira numarasi takip eden ve noterden tasdikli deftere yazilir, kat malikleri kurulu üyeleri imzalarlar.Karara veya kararlara muhalefet sebeplerini deftere yazarak imzalarlar.
15-Alinan bu kararlar toplantiya katilmayan maliklere veya bagimsiz bölümleri kullananlara (kiraci vb.)bildirilir.
YÖNETICI ve DENETICININ GÖREVLERI
YÖNETICI
16-Kat malikleri kurulu her takvim yilinin Ocak ayinda yapacagi olagan toplantida arsa payi ve sayisi çogunluguyla kendi aralarindan birini veya disaridan birini yönetici olarak seçerler.
17-Eski yöneticinin yeniden seçilmesine bir engel yoktur.
18-Yönetici seçiminde kat malikleri anlasma saglayamazlarsa kat maliklerinden birinin basvurusu üzerine ana gayrimenkulun bulundugu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesince atama yapilir.(Mahkeme kat malikleri arasindan veya disaridan birini seçer.)Mahkemece atanan yönetici mahkemenin izin almadikça alti aydan önce degistirilemez.
19-Yönetici ve deneticinin adi-soyadi ile is ve ev adresleri ile telefonlari apartmanin girisinde bulunan panoya asilir.
20-Yöneticinin ana gayrimenkulun genel giderlerine katilip katilmayacagi,yöneticiye ücret verilip verilmeyecegini kat malikleri kurulunca belirlenir.Eger bir karar alinmamissa yönetici normal yönetim giderlerinin yarisina katilmaz.
YÖNETICI GÖREVLERI
21-Yöneticinin görev yetki ve sorumluluklari konusunda kat mülkiyeti kanununun ilgili hükümlerine uyulur.
22-Yönetici kat maliklerine karsi sorumludur.
a)Yönetici seçilmesini takiben ana tasinmazin bir yillik gelir ve gider hesaplarini hazirlar.Her bagimsiz bölüm maliklerine düsecek miktar (avans)ödeme zamanlarini belirtir bir isletme projesi hazirlar.Yedi içinde itiraz edilmeyen isletme projesi hayata geçer.
b)Kat malikleri kurulunun gündeminin hazirlanmasi maliklerin toplantiya çagrilmasi karar defterinin tutulmasi noter tasdiklerinin yapilmasi ve ana gayrimenkulle ile ilgili tüm gelir,gider makbuzlarinin faturalarinin korunmasini saglamak.
c)Ana tasinmazin korunmasi amacina uygun kullanilmasi ortak yerlerin esit kullanilmasini bakimi onarimini bina bahçe çevre temizliginin düzenli yapilmasi asansör bakiminin zamaninda yapilmasini saglamak.
d)Genel gider aidatlari toplamak kapici (kaloriferci)bekçi,bahçivan gibi personelleri ise almak gerekli anlasmalari yapmak ana gayrimenkul çalisanlarinin yasal güvencelerini saglamak ve denetlemek.
e)Ocak ayindaki olagan toplantida yillik gelir ve gider hesaplarini kat maliklerine sunmak görevleri arasindadir.
f)Kat malikleri kurulunun karariyla ana gayrimenkulun sigorta ettirmesi.
g)Ana gayrimenkulun tamamini ilgilendiren tebligatlarin alinmasi ve hesaplarinin verilmesi.
DENETICI
23-Kat malikleri kurulu her takvim yilinin ocak ayinda yapilan olagan toplantisinda kendi aralarindan bir maliki denetici olarak seçerler.Eski deneticinin yeniden seçilmesinde sakinca yoktur denetici disardanda seçilebilir.
a)Denetici genel giderlere aynen katilir.Denetici yöneticinin hesaplarini her zaman denetleyebilir.
b)Denetici kat maliklerinin olagan Ocak ayindaki toplantisinda maliklere ana gayrimenkulun denetimi ve yönetimiyle ilgili bir rapor hazirlar.Denetici olagan toplantidan bir hafta önce kat maliklerine imza karsiligi bir yazi ile veya taahhütlü bir mektupla dagitimini saglar.
KAT MALIKLERININ HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERI
24-Kat malikleri yasanin ve Medeni Kanunun bagimsiz bölüm maliklerine tanidigi bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
25-Kat malikleri ana gayrimenkulun mimari estetigine dayanikliligina zarar verebilecek imara aykiri tadilatlar eklemeler yapmazlar.Pencere,kapi açamazlar degisik renkte cephe boyasi yaptiramazlar.
26-Kat malikleri ortak yerlere zarar vermeden kullanacaklardir.Her kat maliki ana gayrimenkul bagimsiz bölüme ortak yerlere verdikleri zarardan dolayi diger kat maliklerine karsi sorumludur.
27-Bagimsiz bölümlerinin toplumu ahlaken rahatsiz edici bar,pavyon,kumarhane,dans salonu seklinde kullanilamaz ve kiraya veremezler.
28-Kat malikleri koridor,merdiven,sahanliklarda çöp tenekesi,bisiklet çocuk arabalari ve benzeri seyleri devamli bulunduramazlar.
29-Radyo,teyp,televizyon müzik seti gibi aletleri diger bagimsiz bölüm maliklerini rahatsiz edecek sekilde kullanamazlar ve yüksek ses tonuyla açamazlar.
30-Ana gayrimenkulun tapuda mesken is ve ticaret yeri olarak gösterilen bagimsiz bölümlerde poliklinik,dispanser,hastane,klinik eczane,laboratuar gibi isletme ve kuruluslar kuramazlar.Bu kuruluslara kiraya veremezler.
31-Ana gayrimenkulun tapu kütügünde konut (mesken) mesken olarak gösterilen bagimsiz bölümlerinde sinema,tiyatro,kiraathane emsali gibi toplanti yerleri,lokanta pastane, ekmek, firin,galeri gibi yerler kat malikleri kurulunun oy birligi ile verecekleri kararla açilabilir.
32-Kat malikleri bagimsiz bölümlerde veya ana gayrimenkulun ortak yerlerinde gürültülü rahatsiz edici toplantilar yapmazlar.
Yas günü nisan ve sünnet dügünü gibi toplantilarda diger malikleri rahatsiz etmemeye olabildigince özen gösterecekler.
33-Ana gayrimenkulun bahçesinde ortak eklentilerde kat malikleri kurulu adina yöneticiden izin alinmadan 32.maddede anilan bu tip toplantilar tertip edemezler.
34-Ana gayrimenkulun bagimsiz bölümlerinde eklentilerinde patlayici tehlikeli maddeler ve çevreyi rahatsiz edecek pis maddeler bulunduramazlar.
35-Balkon veya pencerelerden hali kilim gibi tozlu seyler silkeleyemezler.Çöp,su dökemezler balkon küpestelerini su ile yikayamazlar.
36-Ana gayrimenkulun ortak yerlerinde,bahçesinde hali kilim gibi vs seyler yikayamazlar.
37-Kat malikleri kurulunun karari olmadan oy birligi ile ana gayrimenkulun hiçbir yerine tabela,afis,levha asamazlar.
38-Kat malikleri ortak yerlerden ortaklasa yararlanmak hakkina sahiptirler.Çamasirhane garaj gibi yerlerin kullanis sekli kat malikleri kurulunca tespit edilir.
39-Kat maliklerin kendi bagimsiz bölümlerinde eklentilerde ve ortak yerlerde kedi köpek ve kümes hayvanlari besleyemezler.
40-Kat malikleri diger bagimsiz bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde yapilacak tadilat ve onarimlar için gerektiginde kendi bagimsiz bölümlerine girilmesine izin vermek zorundadirlar.Bu zorunluluk bagimsiz bölümün her türlü kullanicisi içinde geçerlidir.
GENEL GIDERLERE KATILMA
41-Yönetici,kapici,bahçivan bekçi gibi personel giderlerine ayni oranda tesislerin isletme giderleri,ortak yerlerin temizlik bakim bahçe ve çevre düzeni gibi giderlere kat malikleri arsa paylari oraninda katilmakla yükümlüdür.
42-isletme giderlerine avans paylarini ödemeyen %15 gecikme tazminati ödemekle yükümlüdür.
43-Bagimsiz bölüm maliki ortak yer ve eklentiler üzerindeki kullanma hakkindan vazgeçtigini yada faydalanamadigini öne sürerek isletme gider avanslarinin tamamini veya bir kismini ödemekten kaçinamaz.
44-Zemin kattaki bagimsiz bölümleri ve dükkan malikleri asansörün bakim ve isletme giderlerine katilmazlar.
ÇESITLI HÜKÜMLER
45-Ana gayrimenkul için alinmis kapici ayni zamanda kaloriferci olarak çalistirilacaktir.
46-Kapici bahçivan bekçi gibi görevlilerin görev ve yetkileri ücretleri bu sahislarin kendileriyle yapilacak sözlesme ile açiklanir.Bu sözlesme yönetici tarafindan hazirlanip kat maliklerinin onayina sunulur.
47-Ana gayrimenkulun üzerine yani kat ilavesi çekme kat yerine tam kat yapilmasi kat malikleri kurulunun oy birligi ile olacaklari karara baglidir.
48-Ana gayrimenkulun ortak yerlerinde yapilacak ilave ve degisiklikler kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunluguyla kalacaklari karara baglidir.
49-Kat malikleri kendilerine ait bagimsiz bölümlerinde kiraci yada baska sifatla oturan yararlanilanlarin borç ve hükümlülüklerini yerine getirilmemeleri nedeniyle dogacak zarardan müsterek müteselsil olarak sorumlu olacaktir.
50-Bütün bagimsiz bölüm maliklerin ve onlarin mirasçilari bagimsiz bölümün sonradan herhangi bir yolla iktisap edenler veya bagimsiz bölümlerde kiraci herhangi bir sifatla yararlananlar oturanlar yönetici ve deneticiler.
Yukaridaki maddelerde ve kat mülkiyeti yasasinda belirtilen hak ve yükümlüklere aynen uymak zorundadir.
51-Bu yönetim planinda yer almayan konularda kat mülkiyeti yasasinin hükümleri uygulanir.
52-11.01.1999 tarihinde düzenlenen ve 52 maddeden olusan bu yönetim plani asagida açik kimlikleri adresleri yazili ana gayrimenkulun bütün bagimsiz bölüm maliklerince okunmus ve oy birligi ile kabul edilip imzalanmistir.
DÜZENLENME SEKLINDE GAYRIMENKUL SATIS VAADI VE DAIRE KARSILIGI INSAAT YAPIM SÖZLESMESI
KAT KARSILIGI INSAAT SÖZLESMESI
Insaat sözlesmesi müteahhidin ve insaatin yapilacagi tasinmazin maliki veya malikleri anlasarak yapilacak insaatin süresini,paylasimini,nitelikleri-ni ve karsilikli yükümlülüklerini içeren ve noterlerce düzenleme seklinde yapilan sözlesmedir.
Bu sözlesme çerçevesinde müteahhit tasinmaz malikine insaatin tamamini insa ederek teslim etmeyi taahhüt eder.
Tasinmaz maliki ise yapilacak insaata karsilik müteahhide tasinmazin sözlesmede belirtilen arsa payini devretmeyi taahhüt eder.
Bu sözlesmenin tapuya serh edilmesi gereklidir.
1.TARAFLAR
Bir taraftan arsa sahibi ile diger taraftan yapi müteahhidi
Arasinda asagidaki sartlarla is bu sözlesme akit edilmistir.
Bu sözlesme arsa sahibi
Müteahhit (yüklenici)olarak adlandirilacaktir.
2.SÖZLESMENIN KONUSU
1.Asa sahibinin maliki bulundugunu ili ilçesi sokak no bulunan ada parselde kayitli m2 üzerinde bina bulunan arsa bina yiktirilarak yeni bir bina insa edilecektir.
3.SÖZLESMENIN BEDELI
Is bu sözlesmede paylasim orani %50 arsa sahibi % 50 müteahhide ait olmak üzere kararlastirilmistir.
Arsa sahibi,yapilacak............... konuttan..............konutu teslim alacaktir.Kalan.............konut yükleyicinin olacaktir.bu konutlarin ........nin altinda veya üstünde olmasi halinde ayni oranda arsa sahibine verilecek konut sayisi yapilacak ek bir protokolle yeniden düzenlenecektir.Insaati yapilacak arsanin bedeli....................................dir.
Tasinmazin üzerindeki bina müteahhit tarafindan yiktirilacaktir.Yikim giderleri ve binanin enkazi müteahhide ait olacaktir.
4.SÖZLESMENIN EK’LERI
Yükleyici taahhüdüne ait bütün hususlarda bu sözlesmeye ve buna bagli asagidaki eklerde yer alan hükümlere uymaya mecburdur.
Sözlesme eklerindeki hükümleri birbirleri ile çeliskili oldugu durumlarda Bayindirlik ve Iskan Bakanligi Yapi Isleri Genel Müdürlügü reamülleri uygulanir.
a)Teknik Sartname
b) Is Programi
c)Uygulama Projeleri
d) Kontrollük Sözlesmesi
e)Bayindirlik Isleri
f)Türk Standartlari Enstitüsünün yapi malzemelerine ve projelendirme hizmetine iliskin standartlari
5.ISIN SÜRESI
Yapilacak is sözlesme konusu insaat projelerinin ilgili belediye tarafindan onaylanmasi ve temel insaat ruhsatinin (temel vizesi) alinis tarihinden baslamak üzere ARSA SAHIBI’ne ait konularin Yapi Kullanma Izin Belgelerinin alinmasina kadar taninan süre 24 aydir.Bu süre takvim günüdür,bu süre,bölgenin iklim kosullari resmi tatil günleri ve sair çalisilacak günler dikkate alinarak tespit edilmis oldugundan bu nedenlerle hiçbir süre uzatimi (ek süre talebi) verilemez.
6.SÜRE UZATMINI GEREKTIREN ZORUNLU NEDENLER
Asagidaki hususlarin meydana gelmesi halinde,yüklenici en geç 7(yedi) is günü içinde durumu yazili olarak idareye bildirerek süre uzatimini talep eder.
Verilecek süre uzatimi meydana gelen hususun ise tesir derecesi dikkate alinarak tespit edilir.
Yüklenici süre uzatim talebi,süre uzatimina neden olan olayin son bulmasindan sonra en geç 7 (yedi) gün içinde arsa sahibince karara baglanir.
a)Kismi veya Genel Seferberlik ilan edilmesi
b)Ek protokol
c)Kanuni grev,bulasici hastalik ve iste gerileme yaratan deprem,su baskini,yangin heyelan gibi dogal afetlerin meydana gelmesi
d)Arsa sahibinin sebep oldugu ve isin çekismesine sebep olan hallerin meydana gelmesi
e)Arsa sahibi tarafindan yapilacak tadilatlar ile ilave islerin ve isin degerini arttiran uygulamalarin yapilmasi
7-YER TESLIMI VE ISE BASLAMA
Temel insaat ruhsati alabilecek duruma gelindiginde arsa bir tutanakla YÜKLENICI’ye teslim edilecektir.Yüklenici yer teslimi yapilmasindan itibaren yedi gün içerisinde Temel Insaat Ruhsatinin alinmasina kadar geçecek süre 90gündür.Bu süre Arsa Sahibinin istedigi ile uzatilabilir.
Yüklenicinin yeri teslim alinmamasi veya yer tesliminin çagriya ragmen geciktirilmesi durumunda ARSA SAHIBI SÖZLESMEYI FESIHETME’YE yetkilidir.
8-KONUTLARIN YAPILASIMI
ARSA üzerinde yapilacak toplam..........konut sayisindan ............adet konut ARSA SAHIBI’nin OLACAKTIR.
Bu konutlarin altinda veya üstünde olmasi halinde arsa sahibine verilecek konut sayisi ayni oranda olacaktir.
Yapilacak konutlar 150m2’nin altinda olacaktir,yapilacak insaatin bagimsiz bölümlerinin degeri ve arsa paylari gözetilerek,zemin sol taraftaki (.............)numarali dükkan ile birinci kattaki bir daire ve dördüncü kattaki bir daire olmak üzere 5 bagimsiz arsa sahibine diger 5 bagimsiz bölümde müteahhide ait olacaktir.
Binaya karsidan bakildiginda sol taraftaki dükkan zemin üstü birinci kattaki sol daire ve dördüncü kattaki sol daire arsa sahibinin,digerleri müteahhidindir.
9-IS YERININ EMNIYETI
Yüklenici ilgili mevzuat ve yönetmenlikler çerçevesinde is yerinin emniyet ve muhafazasini saglayacak tedbirleri almak zorundadir.Santiye bünyesinde bulunan her türlü ihrazat malzemesi ile diger tasinabilir degerlerin muhafazasi yüklenicinin sorumlulugundadir.
10-SANTIYE SU ELEKTRIGI
Is için gerekli olan su ve elektrik teminine Arsa Sahibi mecbur degildir.Arsa Sahibi,su elektrik temini için resmi kuruluslarla olan temaslarla yükleniciye yardimci olabilir.Ancak isyeri ve civarinda Arsa Sahibine su elektrik varsa,yükleyici bedelini ödemek üzere bunlardan yararlanabilir.
Su ve elektrik temini,sözlesmenin kapsaminda olan içi altyapi tesislerinin yapimi ile saglanabiliyorsa,ada içi su ve elektrik islemlerine projesine göre ve öncelikle yüklenici tarafindan yapilarak,su ve elektrik temin edilir.
Aksi halde,yüklenici su ve elektrik temini için istedigi sekilde geçici tesis yapabilir ve bu tesisleri is bitimiyle ile söker.Geçici tesisler için yükleniciye ek bir bedel ödenmez.
11-INSAAT VE TESISAT PROJELERI
Isin yapimi sirasinda yüklenici tarafindan öngörülen veya Arsa Sahibi tarafindan öngörülen veya arsa sahibi tarafindan yapilmasi zorunlu görülen proje revizyon ve tadilatlari,tarafindan saglanacaklari mutabakata göre yüklenici tarafindan arsa sahibinin onayi ile uygulanir.
Yapilan proje tadilatlari insaatin yapimina ara verilmesini veya yavaslatilmasini geciktirecek nitelikte ise gerekli süre uzatimi verilir.Proje tadilatlari nedeni ile yükleniciye proje hizmetleri bir fiyat artisi veya ek bedel ödenmez.
Yükleyici her türlü proje revizyonu ve tadilatini insaatin yapimini etkileyecek sekilde ve teknik yönden makul olan en kisa sürede yaparak arsa sahibinin onayini sunacaktir.
12.BELEDIYE VE RESMI KURUMLARDA YAPILACAK ISLEMLER
Yüklenici Belediye nezdin de yapilmasi gereken temel ve vizeler,tadilat projesi tasdikli ve tadilat ruhsati alinmasi gibi islemleri arsa sahibi adina bedelsiz olarak takip eder ve sonuçlandirir.
Ayrica konut kredilerinin alinmasi için hazirlanacak basvurular ve bunlarin takibi islemleri ile araci banka ile olan iliskiler ve tapu dairelerindeki islemler yüklenici tarafindan yapilacak bu islemler için herhangi bir ücret ödemeyecektir.
13.ISYERININ BILDIRILMESI
Yüklenici yer teslimi yapilmasindan itibaren 15 gün içinde taahhüdü altindaki bu isin yeri ile is konusunu ve mevzuat geregince bildirilmesi gereken diger bilgileri bölge çalisma müdürlügü sosyal sigortalar kurumu ve gerekli diger resmi kurumlara bildirerek,alacagi isyeri numaralarini bagli oldugu vergi dairesine bildirerek muhtasar gelir hesap numarasi alacaktir.
Bu islemle ilgili belgelerin kopyalari yüklenici tarafindan arsa sahibine ibraz edilecektir.
14.ISIN KONTROLÜ
Taraflar,bu sözlesmenin eki olan kontrollük sözlesmesi hükümlerine uymaya mecburdur.Arsa sahibi diledigi taktirde imza yetkileri ve kanuni sorumluluk kendine kalmak sarti ile yapilacak islerin kontrolünün saglanmasi için isyerinde,kendi adina gerekli sayida mimar,mühendis,tekniker veya sürveyani kontrol elemani olarak bulundurabilir.
Yapim konusunda sözlesmeden eklerine göre yapilacak her türlü degisikligin yükleniciye yazili olarak bildirilmesi zorunludur.
Aksi halde sözlesme ve eklerine aykiri ve degisik olarak yapilan islerin sorumlulugu yükleniciye aittir.
15.KULLANILACAK MALZEMELER
Yapimda kullanilacak insaat ve tesisat malzemeleri,mahal listesinde ve projelerde belirtilen nitelik ve evsafta ve Türk Standartlari Enstitüsü standartlarina uygun olacaktir.
Bu sartlara uygun olmayan malzemelerin kullanilmasindan dogacak her türlü sorumluluk yükleniciye aittir.
16.IMALAT IS PROGRAMI
Bu sözlesmenin eki olan Imalat Programi ve is süresince uygulanir.Müteahhit sözlesmenin imzalanmasina müteakip 15 gün içinde bu is programini inceler ve alternatif önerileri varsa arsa sahibine sunar.
Arsa sahibi yüklenici tarafindan önerilen is programini inceleyerek buna uygun sekilde degisiklik yapabilir.
Is programinda is süresi içinde her yilin sonu itibariyle yapilacak isler belirlenecektir.Arsa sahibi gerekli görüldügü hallerde is programinda degisiklik yaparak,30 gün öncesinden müteahhide teblig ederek yeni is programinin gerektirdigi finansman artisi arsa sahibi tarafindan saglanmak zorundadir.
Teknik nedenlerle veya kanuni süre uzatmalari nedeni ile is programinda degisiklik yapilmasi gerektiginde yüklenici hazirlayacagi is programini arsa sahibi onayina sunar.
Yeni is programi arsa sahibinin onayi ile geçerli olur,proje tadilatlari yapilmasi halinde de yeni is programi hazirlanarak arsa sahibi onayi ile uygulanir.
17.IMALAT TESPITI
Her yilin son günü itibariyle tanzim edilecek imalat raporu,yil sonu ihrazat ve imalat tespitini saglar.
18.TEKNIK PERSONEL
Yüklenici ise göre bu sözlesme eki Teknik ve Idari Sartnamede gösterilen teknik personelin isimlerini belgeleriyle birlikte sözlesmenin imzalanmasini müteakip 10 is günü içinde Arsa Sahibine bildirilir.
Yüklenici tarafindan onaylanan Teknik kadrosunun yetersizlik,ehliyetsizlik,tecrübesizlik,bilgisizlik gibi nedenlerle yapacaklari hatalari ve bunlarin sonucunda ortaya çikan kusurlu imalatlarin sorumlulugu yükleniciye aittir.
Santiye sefinin ve diger teknik elemanlarin sürekli olarak santiyede bulunmasi zorunludur,ancak isle ilgili olarak santiye disinda yapilacak hizmetler,yillik izinler ve hastalik nedeni ile santiyede bulunmayan kadrolar için ceza uygulanmaz.
Ancak teknik eleman hastalik izinlerinin bir yil içinde 90 günü geçmesi halinde Arsa Sahibinin talebi ile yeni bir eleman tayini gerekir.
Santiye sefinin sürekli olarak santiyede bulunmasi zorunlu olup yukaridaki sayilan nedenlerle isbasinda olmamasi durumlarinda yerine mutlaka vekil tayin ederek kontrollüge bildirilecektir.
Tesisat ve elektrik islerine iliskin teknik personelin bu islerin yapimi devam ettigi sürelerde is basinda bulunmamasi esas alinir.
19-IMALAT ONAYLARI
Insaat bünyesinde yapilacak her imalatin bir örnegi yüklenici tarafindan yapildiktan sonra kontrol tarafindan yerinde inceleyerek,uygulama ve detay projelerine ve sartnamelere uygunlugu kontrol edilir.
Gerekli hallerde bu uygulamalarda projelere ve sartnamelere uygunluk saglamasi için degisiklik ve yeniden yapim kontrollükle istenebilir.
20.ISIN BEDELINDE ILAVE VE ÇIKARTMALAR
Isin yapildigi süre içinde arsa sahibi isin belli bölümlerini yaptirmaktan vazgeçebilir veya sözlesme kapsaminda bulunmayan bazi ilave islerin yapilmasini talep edebilir,yada mahal listesinde isin bedelini arttiracak veya eksiltecek sekilde degisiklik yapabilir.
Bu degisikliklerin iste arttirma veya azaltmalarin zorunlu bir nedene dayali olmasi gerekir.Isin yapiminda vazgeçilecek bölümlere,konutlarin oturulmasina ve kullanilmasina mani olacak veya kullaniminda tehlike yaratacak maliyette olamaz.
Isin bedelini azaltacak veya artiracak olan bu tür degisiklikler nedeni ile ortaya çikacak bedel farki veya tenzili tarafinca yapilacak rizai anlasma ile belirlenir ancak bu bedellerin tespitinde Bayindirlik Bakanligi rayiç ve birim fiyatlari ile piyasa rayiçleri dikkate alinacaktir.
Arsa Sahibi tarafindan yapilacak bu tür degisiklikler,yüklenici ilgili isin yapilmasina baslamadan önce en az 30 (otuz) gün öncesinden yazili olarak bildirilecektir.
Yapilan degisiklik nedeni ile kullanilmayan onayli imalat programina göre yüklenici tarafindan getirilmis bulunan imalat malzemeleri nedeniyle,yüklenicinin ugradigi zararlar arsa sahibi tarafindan karsilanir .Ancak yüklenicinin arsa sahibi tarafindan yapilan bu degisikliklere itiraz hakki yoktur.
Isin bedelinde meydana gelen artis ve azalis halinde isin süresi artis veya azalisin ihale bedeline orani nispetin de uzatilir veya kisaltilir.
21. VERGI,RESIM,HARÇ VE MASRAFLAR
ihaleye,sözlesmeye ve isin yapilmasina iliskin her türlü vergi,resim,harçlar ile diger masraflar yükleniciye aittir.
Bu vergi,resim harçlarda sözlesme süresi içinde meydana gelebilecek her türlü artislarda yüklenici tarafindan karsilanir.
Insaatin yapilacagi arsanin binalarin mülkiyetine iliskin ve mal sahibi sifatiyla is veren adina tahakkuk edecek emlak vergileri toplama masraflari numaraj harci vb. vergi resim ve harçlar arsa sahibi tarafindan karsilanir.
22.SOSYAL SIGORTALAR ISLEMLERI
Yüklenici islerinde çalistirdigi isçi ve personelin ise giris ve çikislarini kanuni süreci içinde Sosyal Sigortalar Kurumuna bildirecek ve çalismalarina ait ücret bordrolarini tanzim ederek sigorta primlerini ve muhtasar vergileri ile bordro üzerinden tahakkuk ettiren diger ödemeleri mevzuata uygun sekilde tahakkuk ettirerek ilgili kurumlara bildirecek ve zamaninda ödeyecektir.
23.SÖZLESMEYE EK PROTOKOLLER
Bu sözlesme konusu islerin yapimi süreci içinde taraflarin karsilikli mutabakati ile sözlesmeye ek olarak düzenlenecek protokollerle bu sözlesmede düzenlenmemis hususlar ile isin yapimi sirasinda ortaya çikabilecek diger hususlar düzenlenebilir.
Bu protokollerde bu sözlesmeye atif yapilacak ve sira numarasi verilecektir.
24.KESIN TEMINAT
Arsa sahibi tarafindan kabul edecek teminat senedidir veya Banka Teminat mektubudur.
25.YAPILARIN ILK MUAYENESI
Sözlesmeye göre isin bittirilmesi gereken günde veya yüklenicinin isi erken bitirmesi halinde bu durumu yazili olarak bildirmesinden en fazla yedi gün içinde yüklenici veya vekili ile birlikte kontrol mühendisi tarafindan yapilan isler halinde tetkik edilerek mevcut durumu bir tutanakla edilir.
Is geçici kabule hazir degilse,eksik ve kusuru isleri gösteren bir tutanak tanzim edilir ve tutanak ile isin bitirilmesi için gerekli yaklasik sürede bitirilerek durum arsa sahibine bildirilir.
Yapilan bu ilk muayenede yüklenici veya vekili hazir bulunmazsa islem giyabinda yapilarak durum tutanakla belirtilir.
Yüklenici,ilk muayene tutanaginda belirtilen süre içinde isi geçici kabule hazir getirmeye mecburdur.
26.KABUL ISLEMI
A.GEÇICI KABUL:Geçici kabul islemi,yüklenici veya vekili isveren tarafindan atanacak en az iki mühendis olusur.
Kabul heyetinde isvereni temsilen en az bir insaat mühendisi bulunacaktir.Geçici kabul için yapilan insaat ve tesisat isleri incelenerek tüm eksik ve kusurlar tespit edilecektir.
Tespit edilen bu eksik ve kusurlarin giderilmesi ve tamamlanmasi için kabul heyeti tarafindan teknik yönden uygun bir süre verilir.Kusurlu islerin yikilarak veya sökülerek yeniden yapilmasi istenir.ancak yikim ve sökümünde güçlük bulunan ve mevcut haliyle kullanilabilir durumda olan kusurlar için uygun ceza tespitler ve varsa uygulanacak ceza bedeli bir geçici kabul tutanagi halinde yazilir.
Yüklenici,geçici kabul tutanagina itiraz hakkina sahiptir.Bu durumda tutanagi itiraz serhi ile imzalamak ve itiraz ettigi hususlari yazili olarak geçici kabul tutanagina ilave etmek zorundadir.
Geçici kabul tutanagi ile tespit edilen eksik ve kusurlar ayni tutanakta belirtilen süre içinde yüklenici tarafindan tamamlanir.
Verilen sürenin sonunda geçici kabul heyetince yapilacak tespitte eksik ve kusurlarin giderilmis olmasi halinde geçici kabul islemi sonuçlandirilmis olacaktir.
FERAG VERILMESI
Müteahhide ait olacagi kararlastirilan bagimsiz bölümlerden 3. kattaki (...........) numarali daire ile 4. kattaki (............)numarali daire müteahhidin bu sözlesme ile yükümlülük ve sorumlulugunun teminati olarak isin tamamlanip iskan raporunun alinmasi ve arsa sahibine ait bagimsiz bölümlerin teslimi ile arsa sahiplerince müteahhide tapuda ferag edilecek,diger bagimsiz bölümler ise asagida belirtilen insaat asamalarina göre,
a.Insaatin su basman betonu atilmis temel üstü ruhsatinin alinmasi üzerine betonarme karkas islerinin bitip,tuglasi örülüp,çatisi kaplandiginda bir bagimsiz bölümün
b.insaatin tüm kabasi yapilmis su tesisat seramik ve mermer islerinin baslanmasi kapi ve pencere kasalarinin takilmis olmasi üzerine bir bagimsiz bölümün
c.Insaatin bagimsiz bölümlerinin zemin kaplama ve fayans isçiligine baslama bitirme asamasina gelmesi,kalorifer tesisati dösenip kapilarin takilmasi boyanin ve parkelerin yapilmasi üzerine dükkanin müteahhide veya gösterecegi arsa sahibi tarafindan kabul ve taahhüt edilmistir.
B.KESIN KABUL
Kesin kabul geçici kabul tarihinden itibaren BIR TAKVIM YILI SONRA aynen geçici kabul gibi yapilir.Geçici kabul ile kesin kabul tarihleri arasinda YÜKLENICI tarafindan bila bedelsiz karsilanir.
27.GEÇICI ISGAL
Isin yapimi tamamlanmadan önce,isin bitmis kisimlari arsa sahibinin istedigi üzerine geçici kabulü tazammum etmemek sarti ile yükleniciyle birlikte yapilacak bir tutanak arsa sahibine teslim edebilir.
Bu hususta arsa sahiplerince yapilacak talepte yüklenici itirazda bulunamaz.Bu tutanakta teslim sirasindaki eksik ve kusurlu islerin tam bir listesi çikartilarak tutanaga eklenecektir.
28.KESIN TEMINATIN IADE EDILMESI
Yüklenicinin kesin teminati,kesin kabul isleminin sonuçlandirilmasindan sonra ve yükleyicinin gerek arsa sahibi ile gerekse Sosyal Sigortalar Kurumu ile bir borç iliskisinin kalmadiginin tespiti sarti ile tutanakla iade edilir.
Teminatin uygun görülen bir bölümü yükleyicinin yazili talebi üzerine yazili sartlarin durumu gözden geçirilerek arsa sahibi tarafindan iade edebilir.
Isin yapimi süresinde oldugun gibi kesin kabul süresi içindede teminat olarak verilen degerlerin degistirilmesi için yüklenici tarafindan yapilacak talepler kabul edilir.
29.ISYERININ TEMIZLENMESI
Isin tamamlanmasindan sonra ve kesin hakkedisin tanzim edilmesinden önce yüklenici isyerindeki fazla malzeme ile insaat kalintilarini kaldirmak,kurdugu baraka,depo santiye binasi gibi tesisleri sökerek isyerini ve binanin iç mekanlarini temizlemekle mükelleftir.
Bu isler için bir bedel ödenmez,bu islerin bir yüklenici tarafindan yapilmamasi halinde, kesin hesaplardan ihale bedelinin binde besini geçmemek üzere takdir edilecek bir bedel kesilir.Arsa Sahibinin santiye için kurulmus tesislerde kullanmak istedikleri geçici kabul heyeti ile Yüklenicinin tespit edecekleri rayiç bedel üzerinden satin alinabilir.
30.YAPILARIN KORUNMASI
Arsa sahibi tarafindan teslim alinarak iskan edilmedigi takdirde kesin kabul tarihine kadar yapilarin korunmasi sorumlulugu Yükleniciye ait olacaktir.Bu yapinin kismen iskan edilmesi halinde Yüklenicinin bu sorumlulugu yapinin tamami için ortadan kalkar.Geçici kabulden itibaren teslim alinmayan ve iskan edilmeyen yapilarin dogal afetler nedeni ile ugrayabilecegi hasar ve zararlardan ve yapilarin sigortalanmasindan arsa sahibi sorumludur.
31.ISÇILERIN DEGISTIRILMESI
Arsa sahibi tarafindan,basaramamasi liyakatsizligi veya uygunsuz hareketleri görüp,isbasinda bulunmasinda mahzur görülen teknik ve eleman,kalfa,usta isçi ve hizmetlileri yüklenici derhal degistirmek zorundadir.
32.ISÇILERIN HAKLARI
Yüklenici,isçilerin ücretlerini düzenli ödeyecegi gibi,insaat da kullanilan malzeme bedellerini de zamaninda ödemis olacaktir.
Zamaninda ödemeyen isçi alacaklari için Bayindirlik Isleri Genel Sartnamesinin 15.Maddesi uygulanir.
33.IS KAZALARI VE EMNIYET TEDBIRLERI
Yüklenici (Yapi Islerinde Isçi Sagligi Ve Is Güvenligi) tüzügü hükümlerini yerine getirmek ve bunlara iliskin defter ve kayitlari Bölge Çalisma Müdürlüklerine tasdik ederek düzenli tutmakla yükümlüdür.
Yapim sirasinda çikabilecek kazalardan ve kazalarin sebep olabilecegi zararlardan dogrudan yüklenici sorumludur.
Arsa Sahibinin veya kontrolün bu konuda hiçbir sorumlugu bulunmayacaktir.
34.SÖZLESMEDE BULUNMAYAN HUSUSLAR
Isbu sözlesmede bulunmayan hususlarda Bayindirlik ve Iskan Bakanliginin insaat islerinde uyguladigi genel hükümler ve teamüllere ulusal ve uluslar arasi Fen ve sanat kurallarina göre hareket edilir.
35.ISIN YAPILMAMASI DURUMU
Bu sözlesmenin imzalanmasindan sonra yüklenici sözlesme konusu isleri yapamadigi veya yapimindan vazgeçtigini bildirdigi taktirde,usulüne göre ikraz ve ihtiyar edilir.
Buna ragmen yüklenicinin tutumunun degismemesi halinde hüküm almaya gerek olmaksizin sözlesme Arsa sahibi tarafindan tek tarafli olarak feshedilir ve teminat haklari mahfuzdur.
36.SÖZLESMENIN FESHI
Taraflarin bu sözlesme hükümlerine aykiri hareket etmeleri halinde,magdur olan taraf durumu yazili olarak karsi tarafa ihtar ederek sözlesme hükümlerine riayet edilmesini ister.
Yazili ihtara ragmen 30 gün durumun degismemesi halinde magdur taraf hüküm almaya gerek olmaksizin sözlesmeyi tek tarafli olarak feshedebilir.
Fesih islemi,noter kanali ile karsi tarafa bildirir ve isin tasfiyesi talep edilir.
37.IS PROGRAMI,GECIKME CEZALARI VE CEZAI SARTLAR
Temel insaat ruhsatinin alinis tarihinden 7 gün içerisinde YÜKLENICI sözlesmenin 5.maddesinde belirtilen süreye uygun bir tarzda bitirmek üzere is programini hazirlayarak ARSA SAHIBI ne verilecektir.
Is programinda her ünite insaat ve tesisatlarin baslama-bitme tarihleri açikça belirtilecektir.Is programi ARSA SAHIBININ onayindan sonra geçerlilik kazanacaktir.
Ara terimlerde aylik gecikme cezasi...............TL’dir.Ara terim ifadesiyle,is programinda belirtilen is bölümleri kastedilmektedir.
Bu bakimdan bu bölümde alinan gecikme cezalari isin tamami zamaninda bitirilirse YÜKLENICIYE aynen iade edilir.
Ancak ara terimlerindeki gecikme süresinin bir yil içerisindeki toplaminin 1510 günü geçmesi halinde ARSA SAHIBI tek tarafli olarak FESIH hakkini kullanabilir.
5. maddede belirtilen süre içerisinde arsa sahibine ait konutlarin bitmemesi halinde ARSA SAHIBI ne ait her daire için on günün rayiç emsal kira bedeli gecikme cezasi olarak ödenecektir.
Ancak gecikme süresi 180 günü gecikmeyecektir,180günlük cezali sürenin sonunda insaat tamamlanip ARSA SAHIBI ne teslim edilmedigi taktirde YÜKLENICI arsa üzerinde hiçbir talepte ve hak isteminde bulunamaz.
Bu sözlesmenin imzalanmasindan fesih edilirse sözlesmeyi fesih eden taraf zarar ziyan ve kar mahrumiyeti ile birlikte...................................TL tazminat ödemeyi pesinen kabul beyan taahhüt eder.
38.HATALI,KUSURLU VE NOKSAN ISLER
YÜKLENICI,ise baslamadan önce isle ilgili tüm projeleri inceleyerek karsilastirmalarini yapacak ve ölçülerini kontrol edecektir.
Her hangi uyusmazlik görüldügünde ARSA SAHIBI ne bildirecek ve talimatina göre hareket edecektir.
ARSA SAHIBI,isin devaminca insaat imalat ve montaj islerini kontrol edecektir.Bu kontroller esnasinda hatali kusurlu veya noksan isler veya sartnamelere uymayan malzeme,isçilikler tespit edildigi taktirde,YÜKLENICI bunlarin bilabedel düzeltmek,yeniden veya tamamen kaldirmak zorundadir.
Bu gibi islemlerin mali külfeti YÜKLENICI ye aittir.YÜKLENICI bu gibi seyleri yapmaktan kaçindigi taktirde,yazili olarak ikaz edilecek ve ikaza ragmen yapmadigi taktirde namina yaptirilarak bedeli kendisinden tahsil edilecegi gibi ARSA SAHIBI sözlesmeden dogan diger haklarini da kullanmada serbest kalacaktir.
39.TAAHHÜDÜN KISMEN VEYA TAMAMEN DEVRI
YÜKLENICI,bu sözlesme ile taahhüt isinin tamamini veya herhangi bir kismini veya sözlesme dolayisiyla temin edecek alacak,hak ve menfaatlerinin ARSA SAHIBI nin yazili muvafakatini almadikça baskasina devir,temlik ve rehin edemez.
YÜKLENICI bu sözlesmeyle yükümlülüklerinden birinci derecede müteselsilen sorumlu olmak sartini üzerinde bulunmak ve sözlesmeye bagli kalmak sarti ile özel ve tüzel kuruluslar.
Kooperatifler ile anlasmazlar ve sözlesmeler ayrica yanina ortak olabilecektir.YÜKLEYICI nin yanina alacagi kisi ve kuruluslar ile sözlesmenin her türlü yükümlülük ve sorumlulugunu kabul ettigine dair bir taahhütnameyi mal sahibine vermek zorundadir.
Ancak YÜKLENICI bu sözlesmeden elde ettigi haklari üçüncü sahislara devretmeyecektir.
40.YÜKLENICININ KANUNI KONUTU
........................................................... ve arsa üzerindeki insaat santiye adresleri YÜKLENICI tarafindan kanuni adres olarak gösterilmistir.
Bu konuda yapilacak her türlü tebligat ayni gün YÜKLENICI nin kendine yapilmis sayilir.Kanuni adreslerin degismesi halinde YÜKLENICI yeni adres bildirimini 10 gün içinde ARSA SAHIBI’ne bildirmekle yükümlüdür.
41.PROJE SEÇIMI:
ARSA SAHIBININ begendigi ve onayladigi proje uygulanacaktir.Begenilen proje onay için ilgili belediyeye sunulur.
42.KESIN FERAGIN VERILMESI
YÜKLENICI’ye kesin feragin verilmesi için,
a)ARSA SAHIBI’ne ait konutlarin tamaminin Tapu Kullanma Izin Belgelerinin alinmis olmasi ve kabul isleminin tamamlanmis olmasi,
b)YÜKLENICI’nin ARSA SAHIBI’ne ait konutlarda çalisan isçilerine her hangi bir borcu kalmis olmamalidir.
c)Sosyal Sigortalar Kurumu’ndan alinmis (ilisiksiz belgesi) bu alinmadigi taktirde (borcu yoktur) yazinin ARSA SAHIBI’ne teslim edilmis olmasi gerekmektedir.
43.MADDE
Söz konusu insaatin yapilacak mimari,statik,peyzaj,makine,elektrik,altyapi ve benzeri proje ücretleri ile proje uygulama ve altyapi bedeli olarak istenecek paralar insaat ruhsati ve harçlari,kanal ve yol katilim paylari,iskan ruhsatinin alinmasi ile ilgili gerek Belediye ve Kamu kuruluslarinin istenebilecek her türlü ücret yükleniciye aittir.(Ancak, Yüklenici Arsa Sahibinden ileride dogabilecek serefiye farki da etmeyecektir.)
44.IHTILAFLARIN HALLI
Bu sözlesmenin uygulanmasindan dogacak uyusmazliklar (............................................)mahkeme ve icra dairelerinin yetkili bulundugunu taraflar kabul etmislerdir.Insaatin teknik sartnamesi ve imardan tasdikli plan proje bu sözlesmenin eki ve ayrilmaz parçasidir.
Taraflar bu sözlesmedeki hiçbir hak ve mükellefiyetlerinin devir ve ciro edemezler..Taraflarin ölmesi halinde varisler sözlesmedeki sartlari yerine getirecektir.
Bu sözlesme taraflar huzurunda 44.madde olarak (.....................................................)adresinde tanzim ve imza edilmistir.
ARSA SAHIPLERI MÜTEAHHIT(Yüklenici)
AD : AD :
SOYAD : SOYAD :
ADRES : ADRES :
IMZA : IMZA :
TEKNIK SARTNAME
(MAHAL LISTESI)
1.Insaat piyasasindaki en kaliteli malzeme ile üstün isçilik kullanilarak onaylanmis plan ve projesine göre yapilacaktir.
2.Tasiyici sistem betonarme karkas olarak yapilacaktir.
3.Insaatta hazir beton kullanilacaktir.
4.Duvar ve dösemelerde isi ve ses yalitimi yapilacaktir.
5.Binanin ön dis cepheleri yali baski yapilacaktir.
6.50 tonluk bir su deposu konacaktir.
7.Dairelere ait bacalar her daireye göre yapilip üzerleri temizlemeye uygun sekilde kapatilacaktir.
9.Tüm dairelerle rahat baglantili yangin merdiveni yapilacaktir.
Dairelerin Genel Özellikleri:
1-Salon ve yatak odalari
Salon zeminleri 1. sinif rabita parke olacak,odalar birinci sinif mese parke olacak parke lak cila vurulacak,tavanlar plastik,salon ve odalar kartonpiyer,duvarlar mat yagli boya olacaktir.
Salon ve odalarin her birinde elektrik prizi TV anten ve telefon prizleri olacaktir.Antreye (giriste) mese kaplamali,dolapli portmanto yapilacaktir.
2.Mutfaklar
Mutfak dolaplari tavana kadar arasi bordürlü fayans kaplanacak mutfak yer kaplamalari 30*30 seramik olacak.Tezgah alti üstüne yeter miktarda mese kaplamali dolap yapilacak,çift gözlü mermer seviyeli mermer tezgah yapilacak.
Bulasik ve çamasir makinesi için yer ayrilacak ve gerekli tesisati hazirlanacaktir....................genel müdürlügü tarafindan kabul edilmis projeli dogal gaz tesisati mutfaga çekilecektir.TV anten ve telefon girisleri olacaktir Kombi cihazi mutfakta.................
...............................marka olarak takilacak ve dogal gaz çalisir durumda test edilip ve garanti belgesi olacaktir.
3.Banyolar,Tuvaletler
Zeminler 30*30 seramik ve tavana kadar duvarlari arasi bordürlü seramik kaplanacak,birinci sinif......................................marka gömme küvet, reservuarli klozet,hilton lavabo konacaktir.
Çamasir makinesi için sicak ve soguk musluklari ile tahliye gideri yapilacaktir.Dairenin tümünde ..............................................marka armatür kullanilacaktir.
Tuvaletlerde Reservuarli klozet,lavabo ve banyolarda kullanilan seramigin aynisi tavana kadar yapilacaktir.
Binada Kullanilacak Diger Malzemelerin Özellikleri
4-Her daireye panel ...........................marka radyatörler takilacak,.....................marka vana ile baglantilari yapilacaktir.Radyatör borulari yagli boya ile boyanacaktir.
5-Dairelerin elektrik,havagazi su saatleri müstakil olacaktir.Elektrik malzemeleri TSE standartlarina uygun 1.sinif malzeme olacaktir.Priz,avize ve aplik yerleri konusunda projeye uyumu ve mal sahibini istekleri dikkate alinacaktir.
Elektrik sayaçlarinin yerleri ve baglantisi,binanin ana sebekeye baglantisi ve benzeri isler ....................munun belirledigi ...........................esaslar dahilinde yapilacaktir.Su tesisati için galvanizli borular dösenip dairelerdeki ve binalardaki tüm vanalar...........................marka küresel vana olacaktir.
6-Binanin hidroforu .................................marka olacak ............tonluk su deposunun içi korunacak malzeme ile kaplanacaktir.
7-Bina cephesi mimari projeye uygun arsa sahibinin de renk ve desen hakkindaki görüsü de alinarak nitelikli malzeme ile yapilacaktir.
8-Dairelerin dis kapilari çelik,iç kapilari mese kaplama olacaktir.
9-Pencerelerde PVC ve vasistasli,camlar isicam olacaktir.Ayrica pencerelere panjur yapilacaktir.
10-Balkon zeminleri kalebodur,korkuluklari ferforje demir yapilacaktir.
11-Binanin ana giris kapisi ve kapici ile konusmayi saglayan diafon sistemi...............marka yapilacaktir.Dis kapi açma otomatigi ....................................marka takilacaktir.
12-Apartman girisi mermer,bina dis kapisi alüminyum ve,merdiven yan duvari ...............metre yüksekliginde giris mermerinden merdiven korkuluklari demir yapip üstüne ahsap cilali küpeste yapilacaktir.
Apartman girisinde ikinci bir alüminyum çarpma kapi yapilacaktir.
13-Dükkan dogramalari alüminyum,zeminleri renkli mermer olacak,dükkanlara ait depolarin zeminleri karo,depoya inis merdivenleri piyasadaki en iyi hazir merdivenlerden olacaktir.
Tuvaletlerde lavabo rezervuarli klozet ve tavana kadar fayans olacaktir.
14-Asansör.......................................................................veya marka.......................................kg yük .............kisi kapasiteli olacaktir.
15-Kablo TV baglantisi için..................................................nin istedigi standartlarda tesisat yapilip,baglantisi hazir hale getirilecektir.Ayrica çatiya iyi derece özelliklere sahip bir ortak anten takilacaktir.
16-Binanin çatisi izocamla izole edilecek ve izolasyon yapilacaktir.Çatida yeni kereste kullanilacaktir.
Çatinin üstünün kapanmasinda kullanilacak malzeme........................marka olacaktir.
17-Bahçe duvari,demirleri ve bahçe düzenlenmesi çevre düzenlenmesi yapilarak bina teslim edilecektir.
Binanin ortak yerlerinde müstemilatta kullanilacak malzemede özenle seçilecektir.
18-Garaj kapisi otomatik uzaktan kumandali.............................................marka olacak garajda fotoselli aydinlatma olacaktir.
Yukarida belirtilen malzemelerde degisiklik yapilmak istenirse degisikligi isteyen taraf ..........
Süre içinde diger tarafa yazili olarak bildirecek ve antlasma saglanirsa degisiklilerden dolayi meydana gelecek ücret farklarini degisikligi isteyen taraf ödeyecektir.
Arsa Sahipleri Müteahhit
Adi-Soyadi-Adres-Imza Adi-soyadi-Adres-Imza
VEKALETNAME
Vekalet bir akittir,onunla vekil mukavele dairesinde kendisine tahmil olunan isin idaresini veya tekabül eyledigi hizmetin ifasini eyler.
Yani vekil vekillik sözlesmesi çerçevesinde kendisine yüklenilen isin veya islerin idaresini karsilasmasini gerçeklestirmekle yükümlüdür.
Vekilin yüklendigi isin kapsami süresi sekil ve içerigi taraflarla yapilacak sözlesmede belirlenir vekaletin yazili olmasi sarttir.
Vekalet konsolosluk ve noterlerce düzenlenme seklinde tanzim edilir.Tevkile mezun vekil tayin ettigi vekilin fiilinden kendi yapmis gibi sorumludur.
Birden fazla vekil olarak tayin edilebilirler ve bu kisiler yapacaklari islemden müteselsilen sorumludurlar.Satisla ilgili vekaletnamelerin fiilinden sonra belirtilen satis bedelinin malike ödendiginin belgelenmesi önemlidir.
Vekaletten azil ve ondan istifa her zaman mümkündür.Azilde bazi sartlara bagli olarak vekilin hukuki haklari vardir.
VEKALETNAMENIN SONA ERME NEDENLERI
Vekaletnameler ölüm,iflas, azil,istifa ve fiil ehliyetinin kaybi gibi nedenlerle sona erer.Vekaletnamede aksine bir hüküm yok ise sürenin geçmesi ile vekalet sona ermez.
1-Noterlikçe veya konsolosluklarca düzenlenme seklinde yapilmalidir.
2-Vekalet verenin kimligi vekaletnamede nüfus hüviyet cüzdani veya nüfus müdürlügünden alinan kayit örnegine veya pasaporta göre tespit edilmis olmalidir.
3-Vekaletnamede verilen yetki duraksamaya yol açmayacak sekilde açikça ve tam olarak belirtilmistir.
4-Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakin tarihte çekilmis fotografi yapistirilmis olmali
5-Vekaletname tevkilen düzenlenmis ise ilk vekaletnamede vekilin devir yetkisine sahip oldugu açikça belirtilmis ve bu yetki ikinci vekaletnamede tam olarak belirtilmistir.
6-Düzeltmeler var ise düzeltmeler ve çikintilar vekaletnameyi düzenleyen merci tarafindan imza ve mühür ile onaylanmis olmalidir.
Yabanci ülkelerde vekaletnameler Türk Elçilik ve Konsolosluklarinca düzenlenmis olmali veya yabanci devletlerin yetkili makamlarinca kendi kanunlarina göre düzenlenmis ise o yabanci ülkedeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarinca onaylanmis olmalidir.
Vekaletname düzenlendigi ülkenin yetki makamlarinca (5 Ekim 1961 tarihi La Haye sözlesmesine göre tasdik edilip) Apostille ibaresini tasiyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk Konsoloslugunun tasdiki aranmadan islem yapilir.
Temsil yetkisi mukaveleden veya isin maliyetinden anlasilmadikça vekalet gerek vekilin gerekse müvekkilin ölümü ile son bulur.
GAYRIMENKUL SATIS VAADI SÖZLESMESI
Alici ve saticinin karsilikli olarak,saticinin taraflarinca belirlenen bir bedel karsiliginda tasinmazin satisini vermek alicinin da bu tasinmazi satin almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karsisinda taraflarin vaat ve taahhüt beyanlarini kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözlesme satis vaadi sözlesmesidir.
Ileride yapilacak olan asil satisin yapilmasina dair ön sözlesmedir.Gayrimenkul satis vaadi sözlesmesi düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satis vaadi sözlesmesi geçerlidir.
Satis Vaadi Sözlesmesi:Tapuya serh edilmesi sarttir,ancak alici satisi vaadi sözlesmesine dayanarak tek tarafli olarak asil satisin yapilmasini istemezler.
Saticinin da isleme katilmasi gerekir aksi halde alici mahkeme yoluyla adina tescil isteyebilir.
*Taraflarin serh edilen sahsi haklari üçüncü sahislara karsi ileri sürülebilir.
*Taraflarin hak ve borçlari açikça tereddüde meydan vermeyecek sekilde ve ödeme sekli sözlesmede belirtilir.
*Sözlesmeye taraflarin fotograflarinin yapistirilmasi ve noter tarafindan mühürlenmesi gerekir.
Taraflarin istemeleri halinde cayma durumunda cezai sart konulabilir.
*Serh bes sene devam edebilir,bes sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen terkin edilir.
Ancak tasinmaz mal üzerine islenen satis vaadi serhi 5 yillik süreyi asmis ve satis vaadi lehdarinin muvafakati aranmaksizin harçlarinin tahsili ile tasinmaz üzerindeki serh resen terkin edilir.
Terkin edilen serhin satis vaadi lehdarina bildirilmesi gerekir.
GAYRIMENKUL SATIS VAADI SÖZLESMESI
Noterlik:60,84,85,86
.............. yili................... ayinin....................günü..../....../Asagida mühür ve imzasi bulunan...................noteri.... ..... dairemde görev yaparken yanima gelen ve gösterdigi nüfus dairesinden verilen..........gün ve..................numarali nüfus cüzdanima göre...........ili.........ilçesi.................nde numarali evde oturdugu söyleyen.............düzenleme seklinde bir satis vaadi sözlesmesi düzenlenmesi istendi.
Kendisini...............sebeple tanidigim gibi bu islemi yapma yeteneginin bulundugunu da gördüm.
Satici..............söze basladi tasinmazin tamamini veya.................payini ................ya...............liraya satmayi vaat ediyorum.Parami tamamen aldim................at içinde tabu satis islemini yapacagim veya satis islemleri için ............veya vekil tayin ettim.
Yukarda gösterilen süre içinde satis islemini yapmadigim takdirde...............lira cezai sarti ödemeyi kabul ederim diye sözünü bitirdi oturmada hazir bulunan alici.............söze baslayarak (bende yukarida yazili tasinmazin satis vaadini ayni sartla kabul ediyorum diye sözü bitirdi)
Yazilan bun tutanak okumasi için kendisine verildi.Okudu yazilarin hakiki arzulari oldugunu bildirmesi üzerine alti tarafimizdan imzalandi.......yili.............ayinin..................günü.
Satici Alici Noterin
Mühür ve Imza
VERASET VE INTIKAL VERGISI GENEL AÇIKLAMA
Vefat eden kimsenin kanuni mirasçilarini ve paylarini gösteren mirasçilik durumlarini ve sifatlarini tespit eden sulh hukuk mahkemelerince verilen belgeye veraset belgesi denir.
Kanuni mirasçilarin tapu sicil müdürlüklerine intikal islemlerinin esasini olusturur.
Veraset senedi talep eden kisi mirasçi oldugunu ispatla yükümlüdür.Bu husus da nüfus kayitlarina basvurulur ayrica uygulama iki kisinin taniklik etmesi gerekmektedir.
Veraset belgelerinin aksi hükmen sabit oluncaya kadar geçerlidir.
VERGI AÇISINDAN
Veraset ve intikal vergisi servet transferleri üzerlerinden alinir.Ilk ortaya çikisi veraset vergisidir.Sadece ölüm olaylarinda mirasçilara kalan mirasi vergilendiren bir vergidir.
Daha sonra veraset vergisinin mükellefleri bu vergiyi ödememek için verginin ismini Veraset ve Intikal Vergisi seklinde degistirmislerdir.
Böylelikle verginin konusunun her ne sekilde olursa olsun servet transferleri olusturulmustur.
Mirasçi:ölmüs yada gaipligi karar verilmis bulanan bir kimsenin mirasinin intikal ettigi hakiki yada hükmi sarttir.Ölmüs yada gaipligine karar verilmis kisi mal varligi mirasçilara intikal eden kimseye muris murisin mal varligina ise tereke ya da miras denir.
Veraset ve intikal vergisi 797 sayili kanun ile 1926 yilinda vergi sistemimize girmistir.1931 ve 1441 de degisiklikler yapilmistir.1959 yilinda önemli düzenlemelere ugramis olan veraset ve intikal vergisi 18.16.1969 tarih ve 7338 sayili kanun ile günümüzdeki haline ugramistir.1980’li ve 1990’li yillarda bir takim degisikliklere ugrayan bu vergi istisnalari hem de oranlari itibariyle güncellestirilmektedir
ISTIRAK HALINDE MÜLKIYET
Medeni kanunun yürürlülük tarihi olan 1926 yilindan sonra ölenlerin mirasi istirak halinde tescil edilir.Istirak halindeki mülkiyette varislerden hiç biri kendi hissesi üzerinde tasarruf edemez ve ipotek kuramaz.
Mirasçilarin tümünün talebi halinde intikal yapilirken istirak halinde müsterek mülkiyete geçebilirler.
Müsterek mülkiyette ise hissedarlar kendilerine ait hisseler üzerinde diledikleri gibi tasarruf hakkina sahiplerdir.
VERASET VE INTIKAL VERGISININ KONUSU VE MÜKELLEFLERI
Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan kisilere ait mallar veraset yoluyla veya herhangi bir sekilde olursa olsun ivazsiz bir biçimde bir kisiden bir baska kisiye intikal etmesi veraset ve intikal vergisine tabi tutulmustur.
Veraset ve Intikal Vergisinin söz konusu olmasi yönünden burada iki unsur dikkati çekmektedir.1-T.C tabiiyetinde bulunan kisilere ait mallari veraset sonucu yada ivazsiz olarak intikal edilmesi burada anlasilacagi üzere T.C tabiiyetinde bulunan kisilerin yabanci ülkelerde veraset yoluyla yada ivazsiz olarak iktisap edecekleri mallarda bu verginin kapsamina girecektir.
2-Türkiye sinirlari içinde bulunan mallarin,veraset sonucu yada ivazsiz olarak intikal etmesi.
Veraset ve intikal vergisi uygulanmasina yol açmaktadir,veraset ve intikal vergisi uygulanmasi bakimindan vergiyi doguran olayin belirlenmesi çok önemlidir.
T.C tabiiyetinde bulunan kisilere ait yurt disinda bulunan,mallarin Türkiye de ikametgahi bulunmayan yabanciya intikal etmis ise ancak bu yabanci Türkiye ikamet disi nedenlerle bulunuyor olsa dahi veraset ve intikal vergisi uygulanmayacaktir.
Burada sözü edilen ikametgahin Türkiye de bulunmasi kriteri,vergi uygulamasi bakimdan önemlidir.
Veraset Ve Intikal Vergisinin Mükellefleri:
Veraset yoluyla yada ivazsiz olarak lehlerine mal intikal etmis olan kisilerdir.
VERASET VE INTIKAL VERGISINDE MUAFIYET VE ISTISNALAR
Muafiyetler
Asagida belirtilen sahislar veraset ve intikal vergisinden muaftir.
1-Kamu idareleri ve sosyal nitelikteki bazi kurumlarin muafligi:Kamu idareleri emekli ve sandiklari sosyal sigorta kurumlari,kamu menfaatine yararli dernekler siyasi partilere vergi muafligi taninmistir.
2-Kamu yarari için faaliyet gösteren diger kamu kuruluslarinin muafligi:Yukarida sayilanlarin disinda kalan hükmü sahislara ait ilim,saglik,kültür,sanat,egitim,din,hayir,imar,spor gibi amaçlarla kurulan kuruluslara vergi muafligi taninmistir.
3-Diplomat muafligi:Yabanci devletlerin Türkiye de bulunan elçi,maslahatgüzar ve konsoloslari ile elçilik ve konsolosluklara mensup olan ve o devletin tabiiyetin de bulunan memurlarina vergi muafligi taninmistir.
Ancak,diplomat muafligi mütekabiliyet kosuluyla uygulanir..
ISTISNALAR
Miras Olarak Intikal Eden Mallarda:
a)Füru ve esten her birine isabet eden mirasin 52 milyar 991 milyon lirasi (2003 Yili için9
b)Füru bulunmamasi halinde,ese isabet eden miras hissesinin 106 milyar 043 milyon lirasi
Veraset vergisinden istisnadir.
BEYANNAMENIN VERILME SÜRESI
1-Ölüm Türkiye’de Meydana Gelmisse:Mükelleflerin Türkiye’de bulunmalari halinde ölüm tarihi izleyen dört ay içinde mükelleflerin yabanci ülkede bulunmasi halinde ise ölüm tarihini izleyen alti ay içinde
2-Ölüm Yabanci Bir Ülkede Meydana Gelmisse:Mükelleflerin Türkiye’de bulunmalari halinde ölüm tarihini izleyen alti ay içinde mükellefler,ölenin bulundugu ülkede olduklari taktirde ölüm tarihini izleyen dört ay içinde mükellefler ölenin bulundugu yerin disinda baska bir yabanci ülkede olduklari taktirde ölüm tarihi izleyen sekiz ay içinde
3-Gaiplik Halinde:Gaiplik kararinin ölüm siciline kaydolundugu tarihi izleyen bir ay içinde
4-Diger Sekillerde Intikallerde:Mallarin hukuken iktisap edildigi tarihi izleyen bir ay içinde beyanname verilir.
Beyanname verilmesi sirasinda Vergi Usul Kanunu’nda yer alan mücbir sebepler ile mühlet verme hükümlerinin göz önünde bulundurulacagi kuskusuzdur.
BEYANNAMENIN VERILDIGI YER
Veraset ve intikal vergisinin verilecegi yer,murisin yada tasarrufta bulunanin ikametgahina bagli olarak degismektedir.
1-Veraset yoluyla intikallerde vergi beyannamesinin ölen kisinin ikametgahinin bulundugu yer vergi dairesine verilecektir.
2-Diger intikallerde ise,tasarrufu yapan kisinin bulundugu yer vergi dairesine verilecektir.
3-Tüzel kisiler ile diger kuruluslarda beyanname,bunlarin merkezlerinin bulundugu yer vergi dairesine verilecektir.
4-Murisin veya tasarrufta bulunan kisinin ikametgahi bir yabanci ülkedeyse Türkiye de son ikametgahinin bulundugu yer vergi dairesine verilecektir.
5-Muris yada tasarrufta bulunan Türkiye de hiç bulunmus olmamasi durunda ise beyannamesinin Maliye Bakanligina verilmesi ve bakanligin belirlenecegi yer vergi dairesi tarafinda vergi tarh vergi dairesi Istanbul Beyoglu Vergi Dairesidir.
6-Yabanci ülkelerde bulunan mükelleflerde ise beyannameleri Türkiye konsolosluklarina vereceklerdir.
ÖDENMESI
Veraset ve intikal vergisinin ödeme zamani V.I.V.K’nin 22.07.1998 tarih ve 4369 sayili kanunla degisiklik 19.maddesinde düzenlenmistir.Bu madde hükmüne göre:tahakkuk eden veraset ve intikal vergisinin 3 yilda her yilin Mayis ve Kasim aylari olmak üzere ikiser taksit halinde yani toplam alti taksitte ödenmesi gerekmektedir.
VERASET VE INTIKAL VERGISINDE ZAMAN ASIMI
Intikal olayinin idarece tespit edildigi tarihten itibaren bes yildir.Burada dikkat edilmesi gereken nokta beyannamenin verilmesi gereken süreden sonra bes yil degil intikal olayinin tespitinden bes yil geçtikten sonra verginin zamanlasmasina ugramasidir.
Veraset Beyannamesi Için Gereken Belgeler
1-Veraset ilaminin asli veya tasdikli örnegi
2-Belediyeye varisler tarafindan verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmis örnegi
3-Vefat edenin oturdugu mahallede muhtarindan alinan ilmuhaber
MIRAS
Miras vefat eden bir kimsenin menkul,gayrimenkul mal varliginin alacaklari ve borçlariyla birlikte mirasçilarina geçmesidir.
Mirasta hak sahibinin kanuna veya miras birakanin beyan ettigi arzu ve idaresine dayanir.Miras hukukunda zümre önemlidir.
KANUNI MIRASÇILIK
Dogrudan dogruya kanundan dogan mirasçiliktir.Kanuni mirasçilar,murisin kan hisimlari evlatligi sag kalan esi ve devlettir.
Muris mirasinin 1/4 üzerinden ölümden sonra tasarrufta bulunabilir.Geri kalan 3/4 hisse mahfuz hisse (sakli pay) dir.
Bu pay murisin kanuni mirasçilarina kalir,mahfuz hisseli mirasçilar ve mahfuz hisseleri asagidaki gibidir.
1-Murisin füruu için kanuni miras hakkinin 1/4
2-Murisin anne ve babasindan her biri için kanuni miras hakkinin 1/2
3-Murisin kardeslerinden her birisi için kanuni miras hakkinin 1/4
4-Murisin esi için,füruu ile birlikte mirasçi olmussa kanuni miras haklarinin tamami diger hallerde ise kanuni miras hakkinin 1/2’si
TAKSIM (PAYLASMA)
Ortak mülkiyet olarak bulunduran birden fazla tasinmaz malin hissedarlari arasinda pay edilmesi islemidir.
Gerek miras yoluyla gerekse hisseli olan mallarin ortaklarinin kendi aralarinda kendi irade ve rizalari ile yaptiklari paylasma olarakda tanimlanabilir.
Taksimin yapilmasi ile ortak mülkiyet sona erer.
Taksim Iki Sekilde Olur:
1.Riza-i Taksim:Ortaklarin aralarinda anlasmak suretiyle ortak mallari paylasmaya denir.Ortaklar arasinda kararlastirilan bir plan çerçevesinde ortak mallarin kanuni bir engel olmadikça her türlü taksime serbesttirler.
2.Kaza-i Taksim:Paydaslar kendi aralarinda ortak mallarin paylasilmasi hususunda bir anlasmaya varamadiklari takdirde bu mallarin taksiminin mahkemece çözümlenmesine kaza-i taksim denir.
Gerekli Belgeler
1.Taksime konu olan tasinmaz mallarin tapu senetleri
2.Tasinmaz mallarin ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotografli nüfus cüzdanlari
3.Ortak maliklerin ikiser adet vesikalik fotograflari
4.Taksime konu olan aktivite taraflardan biri veya daha fazlasi vekile temsil edilmis ise temsile iliskin belgeler
5.Istirak halindeki mülkiyet olarak kayitli tasinmaz mallarda tasinmaz mal maliklerinin tüm mirasçilari arasinda noterlikçe mirasçilarin fotograflarini tasiyan onayli taksim sözlesmesi geregince sözlesmede mirasçilara tescil isteme yetkisi verilmis ise her biri kendi payina düsen tasinmaz malin tescilini isteyebilir.
Tescil yok ise bütün mirasçilarin tescil isteminde bulunmasi eger bu mümkün oluyor ise tescil için mahkeme karari gereklidir.
6.Müsterek mülkiyete yönelik tasinmazlarin pay sahipleri arasinda aynen taksimde,tüm maliklerin bizzat veya kanuni temsilcilerinin katilmasiyla resmi senet düzenlenir.
Islemin Mali Yönü
1.Taksim terekeye dahil tasinmaz mallarin kanuni ve mansup mirasçilar arasinda aynen ve ifrazen yapilacak ise veya imar parselasyon planlari uygulama sonucu sunulan parsellerin pay sahipleri arasinda rizayen veya hükmen yapilmakta ise tasinmaz mallarin en son emlak vergisi degerine bakanlar kurulunca belirleyen yeniden degerlenme orani da eklenerek çikan degerden binde 9 oraninda tapu harci ödenir.
2.Müsterek mülkiyette konu olan tasinmaz mallarin ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasinda aynen veya ifrazen taksiminde tasinmaz mallarin en son emlak vergisi degerine Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden degerlenme orani da eklenerek çikan degerden binde 3,6 oraninda tapu harci ödenir.
3.Tasinmaz mallarin varsa Veraset ve Intikal Vergisi ilisigi kesilir.
4.Döner sermaye isletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve egitme katki payi bedeli tahsil edilir.
EMLAK BILDIRIMI (BEYANNAMESI)VE VERGISI
Beyanname (bildirim) üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi ILGILI BELEDIYELERE birinci taksiti beyan edilmeyen aylarda Mart,Nisan,Mayis aylari içinde ikinci taksiti de Kasim ayinda olmak üzere iki esit taksitte ödenir.
Kimler Bina,Arazi Bildiriminde Bulunacaktir?
*Binanin maliki,varsa intifa hakki sahibi her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi bildiriminde bulunacaktir.
*Vekalet altinda bulunan çocuklarin mükellef olmasi halinde beyanname çocuklar adina düzenlenecek ancak velisi tarafindan imzalanacaktir.
*Bir binaya müsterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oraninda mükelleftirler.
*Istirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinde müteselsilen sorumludur.
*Beyanname vekaletname ile verilebilir.
*Beyanname elden verilebilecegi gibi posta ile tahhütlü olarak gönderilebilir.
*Genel beyan dönemin belirtilen emlak vergi degerleri V.U.K göre Bakanlar Kurulunca her yil belirlenen yeniden degerlenme oraninda ilgili belediyelerce otomatik olarak arttirilacaktir.
*Beyannameye konu olan tasinmazin el degistirilmesi halinde satici satisin yapildigi takvim yili içinde ilgili belediyeye bildirmek tasinmazin alicisi ise ayni takvim yili içerisinde beyanname vermek zorundadir.
EMLAK VERGISINDE BILDIRIM VERME SÜRESI
a)Yeni insa edilen binalarda insaatin sona ermesinden önce kismen kullanilmaya baslanmis ise her kismin kullanilmasina baslandigi,
b)Vergi degerini degistiren sebeplerin meydana gelmesi halinde degisikliklerin dogdugu bütçe yili içerisinde emlakin bulundugu yerdeki belediyeye Emlak Vergisi Bildirimi Vermeleri gerekiyor.
Ancak (a) ve (b) bentlerinde belirtilen degisiklikler bütçe yilinin son üç ayi içinde meydana gelirse bildirim,degisiklikleri meydana geldigi tarihten itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye verilecektir.
EMLAK VERGISI MÜKELLEFIYETI ILE ILGILI ÖZELLIKLI DURUMLAR
Payli Mülkiyet (Müsterek Mülkiyet)Durumunda
Bir binaya veya arsa araziye malik olanlar hisseleri oraninda vergiye mükelleftirler.Payli mülkiyette,birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüs olmayan bir seyin tamamina bedeli paylarla malik olduklari baska türlü belirlenmedikçe paylarin esit sayilacagi paydaslardan her birinin kendi payi bakimindan malik hak ve hükümlülüklerine sahip olacaklari payin devredilecegi rehin edilecegi ve alacaklilar tarafindan haczettirilebilecegi Türk Medeni Kanununu 688.Maddesinde hükme baglanmistir.
Elbirligi Mülkiyet (Istirak Halinde Mülkiyet )Durumunda,
Malikler emlak vergisinden müteselsilen sorumludurlar.Türk medeni kanunun 701.maddesine göre kanun ve kanunda ön görülen sözlesmeler uyarinca olusan topluluk dolayisiyla mallara birlikte malik olanlarin mülkiyeti elbirligi mülkiyettir.
Elbirligi mülkiyette ortaklarin belirlenmis olmayip her birinin hakki ortakliga giren mallarin tamamina yaygindir.
Sözlesmeden dogan topluluk devam ettigi sürece paylasma yapilmaz.Elbirligi mülkiyet malin devri,toplulugun dagilmasi yada payli mülkiyete geçinmesiyle sona erer.
Gecekondu Sahiplerin Durumu
Gecekondu sahipleri de emlak vergisine aittir.Konut olarak kullanilan gecekondularda emlak vergisi orani,
Büyük sehir belediyesi sinirlari içinde ise binde2,diger yörelerde binde 1’dir.Emlak vergisi gecekondu sahiplerince ödenir.
Serbest Bölgelerde Binalarin Durumu;
Serbest bölgelerdeki binalar emlak vergisine tabi degildirler.
Tamamlanmamis Insaatlarin Durumu;
Kullanis amacina uygun olarak tamamlanmamis insaatlar bina kabul edilmez ve bu insaatlarin üzerinde bulunduklari arsa için Arsa vergisi ödenir.
Devre Mülklerin Durumu;
Devre mülk sahipleri malik sifati kazandiklari tarihte emlak vergisi mükellefi olurlar. Her devre mülk sahibinin devre mülke konu binanin toplam vergi degerinden payina düsen kisimla ilgili bildirme bulunur.
EL DEGISTIRMEDE VERGI SORUMLUGU
1319Sayili yasanin 30.Maddesinin 3239 Sayili Kanunun 110.Maddesiyle degisen fikrasinca;Devir ve ferag yapilan bina ve arazinin devir ve feraginin yapildigi yil ile geçmis yillara ait ödenmemis emlak vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan müteselsilen soruludur.
Ancak devir alaninin eski malike rucu hakki saklidir.
Muafiyetler
*Yeni binalardaki meskenlerde bes yil l boyunca 4/1 emlak vergisi muafiyeti vardir
*Türkiye sinirlari içinde tek meskeni olup da sosyal güvenlik kurumlarindan aldiklari ayliklardan baska geliri bulunmayanlar 1999 yili için emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Bu muafiyetin bundan sonraki yillara uyulmasina Bakanlar Kurulu yetkilidir.
*Geçici ve daima muafiyetlerden faydalanacak olanlarinda beyanname vermeleri gerekmektedir.
Geçici Konut Muafiyetten
Yararlanabilme Kosullari
*Binanin yeni insa edilmis olmasi,
*Binanin konut olarak kullanilmasi,
Muafiyetten yararlanmayi gerektiren durumlarin süresinde belediyelere bildirilmesi gerekir.
EMLAK VERGI ORANLARI
GAYRIMENKULUN Büyüksehir Bel.
CINSI Sinirlari ve Diger
Müc.Alan Iç. Yörelerde
(Binde) (Binde)
KONUT 2 1
DIGER BINALARDA 4 2
ARSA 6 3
ARAZI 2 1
ÇEVRE TEMIZLIK VERGISI
Çevre temizlik vergisinin mükellefi binayi kullananlardir.Bu sebeple çevre temizlik vergisini ödeme yükümlülügü kiraciya aittir.
Çevre temizlik vergisi tasinmazin kullanilan tarafindan Ocak ve Temmuz aylarinca ilgili belediyeye iki esit taksitle ödenir.
Çevre temizlik vergisinin yillik artirim orani her yil Bankalar Kurulunca belirlenen emlak vergisi yeniden degerlenme oraninin yarisi kadar arttirilir.
Mükellefler mesken veya isyerlerinin bos oldugunu belgelendirmesi halinde bu tasinmazlarin bos olduklari sürece çevre temizlik vergisinin alt gruplariyla degerlendirilir.
Bu da tahakkuk eden verginin yaklasik yarisinin ödenmesine isabet eder.
KIRA
TANIMI;
B.K Madde 248:Adi kira,bir akittir ki kiralayan onunla kiraciya ücret mukabilinde bir seyin kullanilmasini terk etmegi iltizam eyler.
Kira bir gayrimenkulun ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanilmasini bir baskasina terk etmistir.Kira sözlesmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisi ile kiraci veya temsilcisi arasinda yapilan yazili sekilde yapilacagi gibi noterde de yapabilir.
Kira akidleri özel bir sekle bagli degildir.Hemen hemen her kira kontrati hususi sartlari gayrimenkullere göre degisik özelliklerde olacagindan hususi sartlardaki maddeler degisebilir eklemeler ve azaltmalar yapabilir.
TERKINI
Sürenin dolmasi,kiraci veya temsilcilerinin talebi ile terkin edilir.
KIRA KONTRATI HUSUSI SARTLARI
ÖRNEK:
1.Dairenin elektrik,su dogalgaz,belediye çöp vergisi,yönetim giderleri kiraci kiraladigi tarihten tahliye edilecegi tarihe kadar ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
Kiracili bu konudaki abone islemlerini ilgili kuruluslara müracaatla adina abone islemlerini mutlaka yaptiracak,tahliye halinde ilgili yerlerden abone ve borç iliskilerini kesecektir.
2.Dairenin aylik kira bedeli................................dir.Kira bedeli her ayin................arasinda belirlenen banka hesabina yatirilacaktir.
Banka hesap no................................................................................
3.Kiraci mal sahibinin izni olmadan kiralardan kesinti yapamaz.
4.Kira bedellerinden herhangi birinin zamaninda ödenmemesi muacceliyet kesbeder ve tahliye sebebidir.
5.Kiraci, apartman yönetiminin alacagi kararlara aynen uyacaktir.
6.Kira kontrati.....................................yilliktir.Kontratin sona ermesinden on bes gün önce taraflar birbirlerine yazili olarak ihtarda bulunmadiklari taktirde kontrat kendiliginden bir yil daha uzamis ve yenilenmis olur.
7.Yillik kira artisi...................................................................dir.
8.Kiracili daireyi mesken olarak kullanacaktir.Baska amaçla kullanilmaz.
9.Daire hiçbir suretle baskasina devir edilemez kismen veya tamamen kiraya verilemez,ortak kullanilamaz.
10.Dairede mal sahibinin yazili izni olmadikça ilave ve tadilat yapmaz.
Tadilat yapilacak ise mal sahibinin yazili izni ile apartman yönetiminin ve mühendislerin onayladiklari plan projelere göre tadilat yaptirilabilir.
11.Daire kiraciya tam kusursuz olarak teslim edilmistir.Tahliye halinde ayni sekilde teslim alinacaktir.
12.Kiraci daire sahibine ...............................................güvence parasi verilmistir.Tahliye halinde dairenin kira,elektrik,su dogal gaz,çöp vergisi yönetim giderleri sifirlanip dairenin hasarsiz olarak bos teslimini takiben daire sahibi tarafindan kiraciya hemen ödenecektir.
13.Kefilin kefaleti müsterek ve müteselsil olup kefil kontratin ilk yapildigindaki kira dönemi ve belirlenen süre için kefaletinin mevcudiyetini ve devamini beyan ve imzasiyla kabul ve taahhüt etmistir.
14.Taraflarca kira sözlesmesinde yazili adresler kanuni ikametgah adresi olarak kabul edilmistir.Bu adreslerin degismesi halinde taraflar keyfiyeti bir hafta zarfinda yazili olarak birbirlerine bildireceklerdir.
Aksi taktirde kontratta yazili adreslere yapilacak tebligat muteber sayilacaktir.Mezkur daire iki tarafin rizasiyla yukarida yazili sartlarda kiralanmis olduguna dair bu kontrat iki nüsha olarak tanzim ve teati edilmistir.
Müsterek ve
Müteselsil Kefil Kiracili Kiraya Veren
Imza-Adres-Tel Imza-Adres-Tel Imza-Adres-Tel
KIRA ÖDENMEMESI DURUMUNDA ÇEKILECEK IHTARNAMEDE DIKKAT
EDILECEK HUSUSLAR
Kira sözlesmesi alti ay ve daha fazla süreli ise istenen kira parasinin ödenmesi için kiraciya 30 günlük bir süre verilmelidir.
Bu, gün olarak belirtilmelidir. Kiraci 30 gün içinde ödemez ve sonra ödeme yapar ise artik temerrüde düsmekten kurtulamaz.
Kira sözlesmesi alti aylik bir süreden az ise kiraciya ödemede bulunmasi için alti günlük süre verilir.Ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasi ödenmezse kira sözlesmesinin fesh edilecegi,tahliye davasi açilacagi açikça belirtilmelidir.
Aksi taktirde bosaltma davasi açilmaz ancak ihtarname çekilme tarihine kadar islenmis olan kira parasi istenebilir.
KIRA TESPITI DAVASI
Kiralayan ve kiracili tasinmazin kira parasini birlikte tespit ederler.Ancak kira sözlesmesinin yenilenmesi söz konusu oldugunda ve taraflar yeni dönem için kira parasinin tespitinde anlasamazlarsa kiralayan veya malik tarafindan mahkemeye basvurularak kira tespiti davasi açabilirler.
Kiralayan veya malik kira sözlesmesinin sonucunu beklemeden ihtar ve ihbar çekme sarti aranmadan her zaman kira tespiti davasini sulh hukuk mahkemesinde açabilirler.
Ihtarname çekmek sart degildir.Ancak dava dilekçesinin kiraciya tebligi ile yeni dönem kira baslangici arasinda en az 15 günlük süre olmasi gerekir.Aksi halde mahkemece tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira ödenmesinden itibaren geçerli olur.
Dava Açabilmek Için
a-Davacinin bu davayi açmasinda hukuki yarari olmali
b-Taraflar arasinda yazili veya sözlü bir kira sözlesmesi olmali
c-Tasinmazin 6570 sayili kanun kapsamina giren yerlerde olmasi gibi sartlari tasimalidir.
Kiracilarda kira parasinin eksiltilmesi için kira tespit UYGULAMA davasi açabilirler.
EMSAL KIRA BEDELI
Kira gelirleriyle ilgili olarak gelir vergisi yasasinin 73 maddesinde emsal kira bedeli baslikli bir madde yer almaktadir.
Bir vergi güvenlik önemi niteliginde olan bu maddeye göre kiraya verilen mal ve haklarin kira bedelleri emsal kira bedellerinden düsük olamaz.
Bina ve arazide emsal kira bedeli,belirlenen vergi degerinin %5 idir.
Yukarida ilgili bölümüne yer verilen maddede açikça yazili oldugu gibi,kiraya verilen gayrimenkullerin vergi degerlerinin %5’i beyan edilmesi gereken asgari kira tutari olacaktir.
Emsal Bedel Ne Zaman Uygulanmaz?
Gelir vergisi yasasinin Emsal Kira Bedeli Esasi baslikli 73.maddesinde emsal kira bedelinin uygulanmayacagi durumlar 4 bent halinde asagida siralanmistir.
a-Bos kalan gayrimenkullerin muhafazasi amaciyla bedelsiz olarak baskalarinin ikametine birakilmasi (usul,füru ve kardeslerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmis ise yalniz bu konutlarin birisi hakkinda emsal kira bedeli hesaplanmaz)
b-Konutlarin mal sahiplerinin oglu,kizi.torunu,annesi,babasi veya kardeslerinin ikametine tahsis edilmesi
c-Mal sahibi ile birlikte akrabalarina da ayni evde veya ayni dairede ikamet edilmesi,
d-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler,il özel idareleri ve belediyeler ile diger kamu kurum ve kuruluslarinca yapilan kiralamalarda,emsal kira bedeli esasi uygulanmaz.
Ayrica yetkili özel mercilerce yada mahkemelerce takdir veya tespit edilmis bir kira varsa,bu kira tutarina da itibar edilir.
Kontratin Ön Yüzünde. Dairesi.ibaresi yazili bölümüne gayrimenkulun bulundugu il yazilir
Örnek,
Dairesi (Ankara,Istanbul,Izmir gibi)
*Taraflar kefil dahil kontrati birlikte imzalamali
*Kontratin her sayfasi ayri ayri taraflar tarafindan imzalanmalidir.
*Ilk ödeme elden yapildi ise kontratin arka sayfasinda belirtilip m
